Banehaverne Brøndby solgt for 2,09 mia. kr. – M&G Real Estate køber 667 boliger i årets største boligtransaktion

M&G Real Estate køber Banehaverne – en af årets største boligtransaktioner

Den britiske kapitalforvalter M&G Real Estate har i juni 2026 erhvervet boligkvarteret Banehaverne på Banehavestien 98 m.fl. i 2605 Brøndby for 2.090.000.000 kr. Sælger er K/S Ejendomsholding Banemarksvej 2021 – et joint venture bestående af Urban Partners, AG Gruppen og Nordea Pension Ejendomme.

Handlen omfatter tre boligudlejningsejendomme opført i 2024 og 2025 med et samlet lejebærende boligareal på 54.989 m² fordelt på 667 boliger. Med en kvadratmeterpris på 37.800 kr. og et vurderet afkast på 4,00% sætter transaktionen en benchmark for, hvad institutionelle investorer betaler for nyopførte boligprojekter i stor skala.

M&G Real Estate – international kapital i dansk boligmarked

Køber-profil:

• Køber: M&G Real Estate
• Baggrund: Britisk kapitalforvalter med globalt ejendomsmandat
• Aktivtype: Nyopført boligportefølje med fri lejefastsættelse
• Transaktionsstørrelse: Over 2 mia. kr. – blandt årets største
• Certificering: DGNB Guld – opfylder ESG-krav

Købet af en boligportefølje i milliardklassen kræver adgang til institutionel kapital og en investeringsstrategi med lang horisont. DGNB Guld-certificeringen er en væsentlig faktor for internationale forvaltere, der er underlagt stigende ESG-rapporteringskrav, og gør aktivet attraktivt for fonde med bæredygtighedsmandater.

Joint venture-exit – tre parter realiserer efter færdiggørelse

Sælger-profil:

• Sælgerselskab: K/S Ejendomsholding Banemarksvej 2021
• Joint venture-partnere: Urban Partners, AG Gruppen og Nordea Pension Ejendomme
• Rolle: Udvikling og opførelse 2024-2025
• Exit-timing: Juni 2026 – efter udlejning og stabilisering

Konstruktionen med et joint venture mellem en udvikler, en investeringspartner og en pensionskasse er en typisk model for større boligprojekter, hvor risiko og kapitalbehov fordeles mellem parterne. Ved at sælge samlet efter færdiggørelse og udlejning realiserer alle tre parter deres afkast på samme tidspunkt.

Banehaverne – DGNB Guld-certificeret boligkvarter

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 2024 og 2025
• Antal ejendomme: Tre boligudlejningsejendomme
• Struktur: Flere boligbygninger i varierende højde samt rækkehuse
• Facader: Hovedsageligt røde mursten
• Tage: Flere tagflader udført som sedumtage
• Certificering: DGNB Guld
• Udvendig stand: God stand

Bebyggelsen er organiseret omkring grønne gårdrum og forbundet af et internt strøg gennem kvarteret. Denne planlægning skaber en kvartersfølelse frem for isolerede bygninger, hvilket har vist sig at reducere lejerudskiftningen. Sedumtagene bidrager til regnvandshåndtering, biodiversitet og har været en forudsætning for DGNB Guld-certificeringen.

Boligsammensætning – 610 lejligheder og 57 rækkehuse

Boligporteføljen:

• Samlet antal boliger: 667 stk.
• Lejligheder: 610 stk. – 43 til 118 m², gennemsnit 80 m²
• Rækkehuse: 57 stk. – 108 til 118 m², gennemsnit 112 m²
• Samlet lejebærende areal: 54.989 m²
• Lejefastsættelse: Fri lejefastsættelse

Kombinationen af lejligheder og rækkehuse giver ejendommen en bred markedsappel. Lejlighedernes brede spænd fra 43 til 118 m² dækker alt fra enlige til større familier, mens rækkehusene henvender sig specifikt til børnefamilier, der ønsker have og direkte adgang til terræn.

Indretning – moderne materialestandard i alle boliger

Indretningsstandard:

• Køkken: Lyse køkkener med integrerede hårde hvidevarer
• Gulve: Parketgulve
• Badeværelse: Lyse klinker
• Udendørs: Flere lejligheder har altan eller terrasse
• Rækkehuse: Materialestandard svarende til lejlighederne

Materialevalget følger den etablerede standard for nyt dansk boligbyggeri: parketgulve, lyse overflader og integrerede hvidevarer. Standarden er tidssvarende uden at være i luksussegmentet, hvilket giver en fornuftig balance mellem opnåeligt lejeniveau og anlægsomkostninger.

Lejeniveau – 408 registrerede lejepunkter siden januar 2025

Dokumenteret lejestruktur:

• Registrerede lejepunkter: 408 stk. siden januar 2025
• Samlet gennemsnitsleje: 1.807 kr./m²
• Lejligheder: 1.830 kr./m² i gennemsnit
• Rækkehuse: 1.680 kr./m² udbudt i gennemsnit
• Datakilde: ReDatas boliglejedatamodul

Med 408 registrerede lejepunkter over 17 måneder foreligger et usædvanligt solidt datagrundlag for at vurdere ejendommens indtjeningsevne. Lejlighederne opnår en højere kvadratmeterleje end rækkehusene – et velkendt mønster, hvor den relative pris falder med stigende boligstørrelse.

Estimeret lejeindtægt

Indtægtsberegning:

• Lejlighedsareal: Ca. 48.800 m² (610 × 80 m²)
• Rækkehusareal: Ca. 6.384 m² (57 × 112 m²)
• Lejeindtægt lejligheder: Ca. 89,3 mio. kr. årligt (48.800 × 1.830)
• Lejeindtægt rækkehuse: Ca. 10,7 mio. kr. årligt (6.384 × 1.680)
• Samlet årlig bruttoleje: Ca. 100,0 mio. kr.

Med en samlet bruttolejeindtægt omkring 100 mio. kr. årligt er Banehaverne en af de største enkeltstående boligporteføljer i det danske marked målt på lejeindtægt. Størrelsen giver betydelige skalafordele i administration og drift.

Afkastberegning – 4,00% baseret på dokumenterede forudsætninger

Beregningsgrundlag:

• Bruttoleje lejligheder: 1.830 kr./m²
• Bruttoleje rækkehuse: 1.680 kr./m²
• Driftsudgifter: 325 kr./m²
• Handelsomkostninger: 1%
• Deposita og forudbetalt leje: Samlet 4 måneder
• Vurderet afkast: 4,00%

Driftsudgifter på 325 kr./m² er højere end for mindre boligejendomme, hvilket afspejler omfanget af fællesarealer, grønne gårdrum og de tekniske installationer, en DGNB Guld-certificeret bebyggelse indeholder. Deposita og forudbetalt leje svarende til fire måneder reducerer den effektive kapitalbinding for køber.

Pris per kvadratmeter – 37.800 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 37.800 kr. (2,09 mia. / 55.106 m²)
• Pris per bolig: Ca. 3,13 mio. kr. (2,09 mia. / 667 boliger)
• Sammenligning Ballerup: 34.515 kr./m²
• Sammenligning Jyllinge: 33.980 kr./m²
• København-benchmark: Typisk 40.000-70.000 kr./m²

Kvadratmeterprisen på 37.800 kr. ligger over sammenlignelige projekter i Ballerup og Jyllinge, men under niveauet i København. Præmien afspejler både DGNB Guld-certificeringen, porteføljens skala og Brøndbys placering tættere på hovedstaden end de øvrige sammenligningspunkter.

Brøndby som boliglokalisering – vestlig hovedstadsforstad

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Banehavestien 98 m.fl., 2605 Brøndby
• Region: Vestegnen – vestlige hovedstadsområde
• Afstand til København: Ca. 10-12 km til centrum
• Infrastruktur: S-togsnet, motorvejsforbindelser, busnet
• Karakteristik: Etableret forstad under fortætning

Brøndby ligger centralt på Vestegnen med kort pendlerafstand til København og god kollektiv trafikdækning. Kommunen har gennem de senere år oplevet betydelig byudvikling med nye boligkvarterer, der tiltrækker husstande, som er prissat ud af det centrale københavnske marked.

DGNB Guld – bæredygtighed som investeringsparameter

Certificeringens betydning:

• Niveau: DGNB Guld – næsthøjeste certificeringsniveau
• Elementer: Sedumtage, grønne gårdrum, materialevalg, energiforbrug
• Investorrelevans: Opfylder ESG-krav i institutionelle mandater
• Driftsfordel: Lavere energiforbrug og driftsomkostninger
• Likviditet: Bredere køberkreds ved fremtidigt videresalg

DGNB-certificering er gået fra at være et nice-to-have til at være et krav i mange institutionelle investeringsmandater. For internationale forvaltere som M&G Real Estate er certificeringen ofte en forudsætning for overhovedet at kunne investere, hvilket giver certificerede ejendomme en likviditetspræmie i markedet.

Store boligporteføljer i 2026 – institutionel kapital søger skala

Markedstendens:

• Trend: Internationale forvaltere køber store danske boligporteføljer
• Afkastniveau: 4,0-4,5% for nyopførte projekter i hovedstadsområdet
• Drivkraft: Stabil pengestrøm, lav vedligeholdelse, ESG-compliance
• Skalafordel: Store porteføljer giver effektiv administration
• Konkurrence: Begrænset udbud af projekter over 1 mia. kr.

Transaktioner over 2 mia. kr. i det danske boligsegment er sjældne og forudsætter både et projekt af tilstrækkelig skala og en køber med adgang til institutionel kapital. Banehaverne-handlen bekræfter, at internationale forvaltere fortsat ser dansk boligudlejning som et attraktivt marked med stabile pengestrømme og begrænset regulatorisk risiko i det frit lejeregulerede segment.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Banehaverne – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og boligfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Banehaverne?
Tre boligudlejningsejendomme opført i 2024 og 2025 på Banehavestien 98 m.fl. i 2605 Brøndby med 667 boliger og et lejebærende areal på 54.989 m².

Hvem har købt og solgt?
Køber: M&G Real Estate. Sælger: K/S Ejendomsholding Banemarksvej 2021 – et joint venture mellem Urban Partners, AG Gruppen og Nordea Pension Ejendomme. Handlen blev gennemført i juni 2026.

Hvad var handelsprisen?
2.090.000.000 kr., svarende til 37.800 kr./m².

Hvor mange boliger er der?
667 boliger fordelt på 610 lejligheder og 57 rækkehuse.

Hvad er boligstørrelserne?
Lejlighederne er mellem 43 og 118 m² med et gennemsnit på 80 m². Rækkehusene er mellem 108 og 118 m² med et gennemsnit på 112 m².

Hvad er lejeniveauet?
1.807 kr./m² i gennemsnit på tværs af ejendommen – 1.830 kr./m² for lejligheder og 1.680 kr./m² for rækkehuse.

Hvor mange lejepunkter er registreret?
408 lejepunkter siden januar 2025 i ReDatas boliglejedatamodul.

Hvad er afkastet?
4,00% estimeret, baseret på registrerede lejeniveauer, driftsudgifter på 325 kr./m², handelsomkostninger på 1% samt deposita og forudbetalt leje svarende til fire måneder.

Er ejendommen certificeret?
Ja, bebyggelsen er DGNB Guld-certificeret.

Hvordan er bebyggelsen opbygget?
Som et større nyopført boligkvarter med flere boligbygninger i varierende højde samt rækkehuse, placeret omkring grønne gårdrum og forbundet af et internt strøg.

Hvilke materialer er anvendt?
Facaderne er hovedsageligt udført i røde mursten, mens flere tagflader er udført som sedumtage.

Hvordan er boligerne indrettet?
Med lyse køkkener, integrerede hårde hvidevarer, parketgulve og badeværelser med lyse klinker. Flere lejligheder har altan eller terrasse.

Hvilken lejefastsættelse anvendes?
Fri lejefastsættelse.

Hvad er den samlede lejeindtægt?
Ca. 100 mio. kr. årligt baseret på de registrerede lejeniveauer og boligarealer.

Hvorfor er kvadratmeterprisen højere end i Ballerup og Jyllinge?
Prisen afspejler DGNB Guld-certificeringen, porteføljens skala og Brøndbys kortere afstand til København.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og boligfordeling.