Bergensgade 3 København Ø solgt for 59,25 mio. kr. – herskabsejendom med udviklingspotentiale

Con-Mec Holding køber Bergensgade 3 – klassisk Østerbro-ejendom med værdiløft-potentiale

Con-Mec Holding ApS har i marts 2026 erhvervet boligudlejningsejendommen Bergensgade 3 i 2100 København Ø fra en privat investor for 59,25 mio. kr. Ejendommen fra 1905 har et samlet lejebærende areal på 2.265 m² fordelt på 10 boliglejemål og 1 erhvervslejemål.

Handlen er kendetegnet ved et lavt indgangsafkast på 1,93%, hvilket afspejler, at ejendommen erhverves med betydelige uudnyttede indtjeningsmuligheder frem for stabiliseret drift. To ledige boliglejemål, fem lejemål på omkostningsbestemt leje og et uaktiveret kælderareal udgør tilsammen et markant værdiløft-potentiale.

Con-Mec Holding – køber med værdiskabelses-profil

Køber-profil:

• Køber: Con-Mec Holding ApS
• Aktivtype: Gammel boligmasse i attraktiv københavnsk beliggenhed
• Strategi: Erhvervelse med lavt indgangsafkast og efterfølgende værdiløft
• Værktøjer: Modernisering efter §19, stk. 2, genudlejning og aktivering af kælder

Købet af en ejendom til 1,93% afkast giver kun mening, hvis køber har konkrete planer for at hæve driftsindtægten. Ejendommen tilbyder tre selvstændige løftestænger: to øjeblikkeligt ledige lejemål, fem OMK-lejemål der over tid kan moderniseres, og 275 m² kælderareal uden lejeindtægt.

Bergensgade 3 – herskabsejendom fra 1905 i 5½ plan

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 1905 – klassisk københavnsk etageejendom
• Etager: 5½ plan
• Facade: Pudset i sandfarve
• Tag: Mansardtag belagt med sorte teglsten
• Arkitektoniske detaljer: Karnapper, altaner og indbyggede kviste
• Udvendig stand: Almindelig stand

Mansardtaget med indbyggede kviste og facadens karnapper er karakteristiske træk for københavnsk etagebyggeri fra århundredeskiftet. Betegnelsen "almindelig stand" indikerer, at der kan være behov for udvendig vedligeholdelse på sigt – en post køber bør indregne i sin forretningsplan.

Boligsammensætning – 199 m² gennemsnit, blandt Københavns største lejeboliger

Boligporteføljen:

• Antal boliglejemål: 10 stk.
• Størrelsesinterval: 179–223 m² per lejlighed
• Gennemsnitsstørrelse: 199 m²
• Karakteristik: Klassiske herskabslejligheder
• Detaljer: Højt til loftet, store vinduespartier, originale detaljer
• Ledige ved overtagelse: 2 lejemål

Med et gennemsnit på 199 m² ligger boligerne markant over normalen for københavnske udlejningsejendomme, hvor gennemsnittet typisk ligger på 70-90 m². Denne lejlighedsstørrelse henvender sig til et smallere, men betalingsdygtigt segment – familier og husstande med behov for betydelig plads centralt i København.

Lejestruktur – 50/50 fordeling mellem §19, stk. 2 og OMK

Lejefordeling:

• §19, stk. 2-lejemål: 5 stk. – gennemgribende forbedrede
• Leje §19, stk. 2: 1.162 kr./m² i gennemsnit
• OMK-lejemål (§19, stk. 1): 5 stk.
• Leje OMK: 658 kr./m² i gennemsnit
• Lejeforskel: 504 kr./m² – svarende til 77% højere leje ved modernisering

Ejendommen er præcist delt midt over: halvdelen af lejemålene er allerede moderniseret og udlejet efter §19, stk. 2, mens den anden halvdel fortsat er på omkostningsbestemt leje. Denne struktur er et klassisk udgangspunkt for en value-add-strategi, hvor de resterende OMK-lejemål gradvist moderniseres ved fraflytning.

To ledige lejemål – umiddelbart aktiverbart potentiale

Ledighedssituation:

• Ledige lejemål: 2 boliglejemål overtages til købers disposition
• Vurdering: Ifølge sælgers mægler kan de udlejes efter §19, stk. 2
• Estimeret areal: Ca. 398 m² (2 × 199 m² gennemsnit)
• Potentiel årlig leje: Ca. 462.000 kr. (398 m² × 1.162 kr./m²)
• Bemærkning: Materialet specificerer ikke hvilke konkrete lejligheder der er ledige

De to ledige lejemål udgør den mest umiddelbare værdiskabelsesmulighed. Kan de udlejes efter §19, stk. 2 – eventuelt efter gennemgribende forbedring – tilføres ejendommen en betydelig lejeindtægt uden at afvente naturlig fraflytning i de øvrige lejemål.

Kælderarealet – 275 m² uden lejeindtægt

Erhvervslejemål:

• Areal: 275 m² i kælderen
• Nuværende status: Anvendes af sælger – ikke lejebærende
• Mæglervurdering: Kan udlejes til ca. 650 kr./m² brutto
• Potentiel årlig leje: Ca. 178.750 kr. (275 m² × 650 kr./m²)
• Effekt: Forbedring af ejendommens fremtidige nettodriftsindtægt

Kælderarealet står i dag helt uden lejeindtægt, da sælger selv har anvendt det. Ved overtagelsen frigøres arealet, og en udlejning til 650 kr./m² vil tilføre knap 179.000 kr. årligt til driftsindtægten – en direkte forbedring af ejendommens afkastprofil.

Samlet værdiløft-potentiale

Potentiel indtægtsforøgelse:

• Udlejning af 2 ledige lejemål: Ca. 462.000 kr. årligt
• Aktivering af kælder: Ca. 178.750 kr. årligt
• Modernisering af 5 OMK-lejemål: Ca. 501.000 kr. årligt ved fuld konvertering
• Samlet potentiale: Ca. 1,14 mio. kr. i yderligere årlig lejeindtægt

Beregningen for OMK-lejemålene tager udgangspunkt i en lejeforskel på 504 kr./m² anvendt på ca. 995 m² (5 lejemål × 199 m²). Realiseringen forudsætter både fraflytning og gennemgribende forbedring, hvilket kræver betydelige anlægsinvesteringer og typisk strækker sig over mange år.

Afkast – 1,93% afspejler uforløst potentiale

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 59,25 mio. kr.
• Bekræftet afkast: 1,93%
• Implicit nettoindtægt: Ca. 1,14 mio. kr. årligt
• Karakteristik: Indgangsafkast, ikke stabiliseret afkast
• Benchmark: Væsentligt under markedsniveau for stabiliserede boligejendomme

Et afkast på 1,93% er lavt selv efter københavnske forhold, hvor stabiliserede boligejendomme typisk handles mellem 3,0% og 4,5%. Det lave niveau afspejler direkte, at to lejemål står tomme, kælderen ikke genererer indtægt, og halvdelen af boligerne er på omkostningsbestemt leje.

Pris per kvadratmeter – 29.177 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 29.177 kr. (59,25 mio. / 2.031 m²)
• Areal jf. transaktionsdata: 1.990 m²
• Samlet lejebærende areal: 2.265 m² inkl. kælder
• Benchmark Østerbro: Typisk 30.000-45.000 kr./m² for boligudlejningsejendomme

Kvadratmeterprisen ligger i den lave ende for Østerbro, hvilket harmonerer med ejendommens uforløste indtjeningspotentiale og "almindelige" bygningsstand. Køber betaler reelt for et udviklingscase snarere end for en færdig driftsejendom.

Østerbro som beliggenhed – etableret københavnsk boligmarked

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Bergensgade 3, 2100 København Ø
• Karakteristik: Etableret boligkvarter med stabil efterspørgsel
• Nærhed: Østerbrogade, Fælledparken og Nordhavn
• Beboersegment: Børnefamilier og etablerede husstande
• Markedsdynamik: Begrænset nybyggeri – dominans af ældre boligmasse

Østerbro er kendetegnet ved et stabilt boligmarked med begrænset udbud af nye lejeboliger. Den ældre boligmasse dominerer, hvilket gør moderniserede lejligheder efter §19, stk. 2 særligt eftertragtede blandt betalingsdygtige lejere.

Udenomsarealer – brostensbelagt gårdareal

Arealdisponering:

• Belægning: Brosten
• Anvendelse: Gårdareal for ejendommens beboere
• Karakteristik: Klassisk københavnsk baggårdsstruktur

Gårdarealet fungerer som fælles opholdsareal for beboerne. Brostensbelægning er typisk for ejendomme fra denne periode og kræver minimal vedligeholdelse.

Gammel boligmasse som investeringssegment

Markedstendens:

• Segment: Ældre københavnsk boligmasse med moderniseringspotentiale
• Drivkraft: Lejeforskel mellem OMK og §19, stk. 2 på 400-600 kr./m²
• Investortype: Mindre selskaber og private investorer med aktiv driftstilgang
• Tidshorisont: 5-15 år afhængigt af lejerudskiftning
• Risiko: Regulatorisk usikkerhed om fremtidige lejereguleringsregler

Investering i gammel boligmasse med moderniseringspotentiale forudsætter tålmodighed og adgang til anlægskapital. Værdiskabelsen afhænger af naturlig lejerudskiftning kombineret med gennemførelse af gennemgribende forbedringer, hvilket typisk strækker sig over en længere årrække.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Bergensgade 3 – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Bergensgade 3?
En boligudlejningsejendom fra 1905 på Østerbro i København med 10 boliglejemål og 1 erhvervslejemål, i alt 2.265 m² lejebærende areal.

Hvem har købt og solgt?
Køber: Con-Mec Holding ApS. Sælger: Privat investor. Handlen blev gennemført i marts 2026.

Hvad var handelsprisen?
59,25 mio. kr., svarende til 29.177 kr./m².

Hvor mange lejligheder er der?
10 boliglejemål mellem 179 og 223 m² med et gennemsnit på 199 m².

Hvordan er lejemålene udlejet?
Fem lejemål er gennemgribende forbedrede og udlejet efter §19, stk. 2 til gennemsnitligt 1.162 kr./m². De resterende fem er udlejet efter omkostningsbestemt leje til 658 kr./m².

Hvor mange lejemål er ledige?
To boliglejemål overtages ledige og kan ifølge sælgers mægler udlejes efter §19, stk. 2.

Hvad er kælderarealet?
Et erhvervslejemål på 275 m² i kælderen, som aktuelt anvendes af sælger og derfor ikke er lejebærende.

Hvad kan kælderen indbringe?
Sælgers mægler vurderer en bruttoleje på ca. 650 kr./m², svarende til ca. 178.750 kr. årligt.

Hvad er afkastet?
1,93% bekræftet – et indgangsafkast, der afspejler ejendommens uforløste indtjeningspotentiale.

Hvorfor er afkastet så lavt?
To lejemål står tomme, kælderarealet genererer ingen indtægt, og halvdelen af boligerne er udlejet efter omkostningsbestemt leje.

Hvad er det samlede værdiløft-potentiale?
Ca. 1,14 mio. kr. i yderligere årlig lejeindtægt ved udlejning af ledige lejemål, aktivering af kælder og modernisering af OMK-lejemålene.

Hvordan ser bygningen ud?
En murstensejendom i 5½ plan med sandfarvet pudset facade, mansardtag med sorte teglsten samt karnapper, altaner og indbyggede kviste.

Hvad er bygningens stand?
Udvendigt fremstår bygningsmassen i almindelig stand.

Hvordan er lejlighederne indrettet?
Som klassiske herskabslejligheder med højt til loftet, store vinduespartier og originale detaljer.

Hvad er udenomsarealerne?
Et brostensbelagt gårdareal til ejendommens beboere.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling.