BROEN Shopping Esbjerg solgt for 291,2 mio. kr. – Agat Ejendomme overtager fuldt ejerskab fra CapMan

Agat Ejendomme overtager BROEN Shopping fuldt ud – CapMan sælger 65%-andel

Agat Ejendomme A/S har i maj 2026 erhvervet CapMans 65%-ejerandel i BROEN Shopping A/S. Agat Ejendomme ejede i forvejen 35% af selskabet og bliver efter gennemførelsen eneejer af shoppingcentret på Jernbanegade 9 i Esbjerg.

Prisen for ejerandelen er baseret på en samlet ejendomsværdi på 448 mio. kr., hvilket er markant under den seneste værdiansættelse af centret på 557 mio. kr. Den pro rata registrerede handelspris for den overdragne 65%-andel udgør 291,2 mio. kr., svarende til 12.148 kr. pr. m².

I ReData er pris, areal, antal lejemål og p-pladser registreret pro rata svarende til den handlede ejerandel på 65%. Det betyder, at det registrerede areal på 23.972 m² udgør 65% af centrets samlede etageareal.

Agat Ejendomme – fra medejer til eneejer

Køber-profil:

• Køber: Agat Ejendomme A/S
• Tidligere ejerandel: 35% af BROEN Shopping A/S
• Ejerandel efter handel: 100%
• Strategi: Konsolidering af ejerskab i eksisterende aktiv
• Karakteristik: Kendskab til aktivet gennem eksisterende medejerskab

Ved at overtage de resterende 65% opnår Agat Ejendomme fuld kontrol over centrets drift, udvikling og fremtidige strategi. Købet af en majoritetspost i et aktiv, man i forvejen kender indgående som minoritetsejer, reducerer typisk due diligence-risikoen betydeligt sammenlignet med et opkøb fra ekstern part.

CapMan exit – nordisk kapitalforvalter realiserer investering

Sælger-profil:

• Sælger: CapMan – nordisk kapitalforvalter
• Solgt ejerandel: 65% af BROEN Shopping A/S
• Underliggende værdiansættelse ved salg: 448 mio. kr.
• Seneste værdiansættelse: 557 mio. kr.
• Værdiforskel: 109 mio. kr. – ca. 19,6% under seneste vurdering

Salget til en værdi under den seneste værdiansættelse afspejler de senere års generelle nedjustering af retail-værdier i Danmark. For fondsforvaltere som CapMan er exit ofte drevet af fondens investeringshorisont snarere end af markedstiming, hvilket kan forklare salget på det aktuelle niveau.

BROEN Shopping – shoppingcenter bygget hen over jernbanesporene

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 2017 – udvidet med biograf i 2019
• Samlet etageareal: 36.880 m²
• Retailareal: 25.053 m²
• Lagerareal: 1.412 m²
• Tekniske, fælles- og adgangsarealer: 10.415 m²
• Konstruktion: Spænder over jernbanesporene ved Esbjerg Station

Centrets arkitektur er usædvanlig: bygningsmassen består af bygningsdele på begge sider af sporene forbundet af et større førstesalsdæk, der krydser banen. Denne konstruktion giver centret navnet BROEN og skaber samtidig en direkte forbindelse mellem to bydele, der historisk har været adskilt af banelegemet.

Parkering – 678 pladser fordelt på tag og terræn

Parkeringsstruktur:

• Antal pladser: 678 stk. (pro rata registreret)
• Tagparkering: Tagfladen anvendes overvejende til parkering
• Terrænparkering: Pladser under biografdelen
• Betydning: Kritisk faktor for et regionalt oplandscenter

Med 678 parkeringspladser er BROEN Shopping dimensioneret til at betjene et bredt opland, hvor størstedelen af kunderne ankommer i bil. Kombinationen af tag- og terrænparkering udnytter grunden effektivt i en tæt bymæssig kontekst tæt på stationen.

Lejersammensætning – 60 enheder med stærke ankerlejere

Lejerprofil:

• Antal enheder: 60 retail- og F&B-enheder
• Dagligvareanker: Føtex
• Biograf: Nordisk Film multiplex
• Fitness: PureGym
• Mode: H&M, Sport24, flere Bestseller-koncepter
• F&B: Burger King og øvrige restaurationslejemål

Sammensætningen med dagligvareanker, biograf og fitnesscenter giver centret en bred trafikprofil, hvor besøg drives af både rutinemæssige indkøb og oplevelsesbaseret forbrug. Denne kombination har vist sig mere modstandsdygtig over for e-handelskonkurrence end rene modecentre.

Besøgstal og omsætning – 3,2 mio. besøgende i 2024

Driftsnøgletal:

• Besøgende 2024: Ca. 3,2 mio.
• Omsætning 2024: 347 mio. kr. ekskl. moms
• Omsætning per besøgende: Ca. 108 kr.
• Omsætning per m² retail: Ca. 13.850 kr. (347 mio. / 25.053 m²)
• Økonomisk tomgang: 7%

Med 3,2 mio. besøgende årligt fungerer BROEN Shopping som et regionalt handelscenter for Esbjerg og det sydvestjyske opland. En omsætning på 108 kr. per besøgende er typisk for centre med stærk dagligvareandel, hvor besøgsfrekvensen er høj og gennemsnitskøbet moderat.

Lejeindtægter – 68,1 mio. kr. budgetteret for 2026

Indtægtsstruktur:

• Budgetterede bruttoindtægter inkl. servicebidrag: 68,1 mio. kr. pr. 1. januar 2026
• Heraf ledige lejemål: 4,7 mio. kr.
• Aktuel indtægt fra udlejede lejemål: Ca. 63,4 mio. kr.
• Ledighedsandel af indtægt: Ca. 6,9%
• Estimeret NOI 2026: 48,2 mio. kr. (fuldt udlejet, før rabatter)

Forskellen mellem bruttoindtægter på 68,1 mio. kr. og NOI på 48,2 mio. kr. udgør ca. 19,9 mio. kr. i driftsomkostninger, svarende til en driftsomkostningsandel på ca. 29%. Dette niveau er normalt for shoppingcentre, hvor fællesarealer, sikkerhed, rengøring og markedsføring udgør betydelige poster.

Afkast – 9,75% i første år, 10,75% stabiliseret

Rentabilitetsanalyse:

• Underliggende ejendomsværdi: 448 mio. kr.
• Estimeret NOI 2026: 48,2 mio. kr.
• 1. års afkast: Ca. 9,75%
• Stabiliseret afkast: 10,75%
• Forskel: 100 basispunkter – potentiale ved fuld udlejning

Afkastniveauet på over 10% placerer BROEN Shopping i den høje ende af det danske ejendomsmarked og afspejler retail-segmentets risikopræmie. Til sammenligning handles moderne boligejendomme typisk mellem 3,5% og 5,0%, mens logistik ligger omkring 4-6%. Forskellen mellem første års og stabiliseret afkast viser, at der er 100 basispunkters opside ved at få de ledige lejemål udlejet.

Pris per kvadratmeter – 12.148 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m² (pro rata): 12.148 kr. (291,2 mio. / 23.972 m²)
• Værdiansættelse ved handel: 448 mio. kr. for 100%
• Seneste værdiansættelse: 557 mio. kr.
• Værdinedskrivning: Ca. 19,6%

En kvadratmeterpris på 12.148 kr. er lav sammenlignet med boligejendomme og kontorejendomme i større byer, men afspejler retail-segmentets aktuelle prissætning samt centrets betydelige andel af tekniske og fælles arealer, der ikke genererer direkte lejeindtægt.

Esbjerg som retail-marked – regionalt oplandscenter

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Jernbanegade 9, 6700 Esbjerg
• Placering: Direkte ved Esbjerg Station – central bymidte
• Opland: Esbjerg Kommune og det sydvestjyske område
• Erhvervsbase: Offshore-industri, energisektor, havn
• Tilgængelighed: Station, busterminal og 678 p-pladser

Placeringen direkte ved Esbjerg Station giver centret adgang til både kollektiv trafik og bilbaserede kunder. Esbjerg fungerer som handelsmæssigt centrum for et større sydvestjysk opland, hvilket understøtter besøgstallet på 3,2 mio. årligt i en by med ca. 72.000 indbyggere.

Retail-segmentet i 2026 – høje afkast afspejler risiko

Markedstendens:

• Afkastniveau: Shoppingcentre handles typisk 8-12% i dansk provins
• Drivkraft: Strukturel konkurrence fra e-handel
• Modstandsdygtighed: Centre med dagligvare-, biograf- og fitnessanker klarer sig bedst
• Værdiudvikling: Fortsatte nedskrivninger på tværs af segmentet
• Købertype: Specialiserede retail-operatører med aktiv driftstilgang

Retail-segmentet har gennemgået en markant reprisning siden 2019, hvor afkastkravene er steget betydeligt. Centre med bred lejersammensætning og stærke ankerlejere inden for dagligvarer og oplevelser har dog vist sig mere robuste end rene modecentre. BROEN Shopping falder i den første kategori med Føtex, Nordisk Film og PureGym som trafikdrivere.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for BROEN Shopping – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejersammensætning – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er BROEN Shopping?
Et shoppingcenter på Jernbanegade 9 i Esbjerg opført i 2017 og udvidet med biograf i 2019. Centret har et samlet etageareal på 36.880 m² og rummer 60 retail- og F&B-enheder.

Hvem har købt og solgt?
Køber: Agat Ejendomme A/S. Sælger: CapMan. Handlen blev gennemført i maj 2026.

Hvad omfatter handlen?
CapMans 65%-ejerandel i BROEN Shopping A/S. Agat Ejendomme ejede i forvejen 35% og bliver dermed eneejer.

Hvad var handelsprisen?
291,2 mio. kr. for 65%-andelen, baseret på en samlet ejendomsværdi på 448 mio. kr.

Hvorfor er prisen lavere end værdiansættelsen?
Den seneste værdiansættelse af centret udgør 557 mio. kr., mens handlen er baseret på 448 mio. kr. – en forskel på ca. 19,6%.

Hvordan er arealet registreret?
I ReData er pris, areal, antal lejemål og p-pladser registreret pro rata svarende til den handlede ejerandel på 65%.

Hvordan er centret bygget?
Som et moderne shoppingcenter, der spænder over jernbanesporene ved Esbjerg Station med bygningsdele på begge sider forbundet af et førstesalsdæk.

Hvor mange butikker er der?
60 retail- og F&B-enheder samt multiplex-biograf, dagligvareanker og fitnesscenter.

Hvem er de største lejere?
Føtex, H&M, Nordisk Film, PureGym, Burger King, Sport24 og flere Bestseller-koncepter.

Hvor mange besøgende har centret?
Ca. 3,2 mio. besøgende i 2024 med en omsætning på 347 mio. kr. ekskl. moms.

Hvad er den økonomiske tomgang?
7% ifølge det oplyste.

Hvad er de budgetterede lejeindtægter?
68,1 mio. kr. inkl. servicebidrag pr. 1. januar 2026, hvoraf 4,7 mio. kr. relaterer sig til aktuelt ledige lejemål.

Hvad er centrets NOI?
Et estimeret NOI for 2026 på 48,2 mio. kr. opgjort fuldt udlejet og før rabatter.

Hvad er afkastet?
Ca. 9,75% i første år og et stabiliseret afkast estimeret til 10,75%.

Hvor mange parkeringspladser er der?
678 pladser fordelt på tagfladen og i terræn under biografdelen.

Hvordan fordeler arealet sig?
25.053 m² retailareal, 1.412 m² lagerareal og 10.415 m² tekniske, fælles- og adgangsarealer.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejersammensætning.