Hallssti 31 Aarhus C solgt for 20,06 mio. kr. – AAKT Holding køber blandet ejendom med ni boliglejemål

AAKT Holding køber Hallssti 31 – klassisk Aarhus-ejendom i eftertragtet kvarter

AAKT Holding ApS har i marts 2026 erhvervet den blandede ejendom Hallssti 31 i 8000 Aarhus C fra en privat investor for 20.060.375 kr. Ejendommen er opført i 1934 og gennemgik en ombygning i 1992. Det samlede lejebærende areal udgør 671 m² fordelt på 9 boliglejemål og 1 kontorlejemål.

Handlen giver et bekræftet afkast på 3,36% og en kvadratmeterpris på 30.423 kr., hvilket placerer transaktionen i det typiske leje for velbeliggende boligudlejningsejendomme i Aarhus midtby. Ejendommen overtages med en tomgang på ca. 4%.

AAKT Holding – privat investorselskab i Aarhus-markedet

Køber-profil:

• Køber: AAKT Holding ApS
• Aktivtype: Gammel boligmasse i Aarhus C
• Ejendomsstørrelse: 671 m² – mindre enkeltejendom
• Karakteristik: Overskuelig portefølje med ni boliglejemål
• Potentiale: Kontorlejemål forventes ledigt efter overtagelse

Ejendomme i denne størrelsesklasse henvender sig typisk til private investorer og mindre holdingselskaber, hvor administrationen kan håndteres uden større organisation. Med ni boliglejemål på gennemsnitligt 71 m² er ejendommen tilstrækkeligt stor til at give risikospredning, men samtidig overskuelig i den daglige drift.

Privat investor sælger – exit fra mindre boligejendom

Sælger-profil:

• Sælger: Privat investor
• Særligt forhold: Sælger har selv anvendt kontorlejemålet i kælderen
• Konsekvens: Lokalet forventes at blive ledigt efter salget
• Effekt for køber: 30 m² erhvervsareal til genudlejning

Da sælger har anvendt kælderlokalet som eget kontor, står køber over for at skulle genudleje arealet. Med den registrerede bruttoleje på 1.600 kr./m² repræsenterer de 30 m² en årlig indtægt på ca. 48.000 kr., der skal genetableres efter overtagelsen.

Hallssti 31 – murstensejendom fra 1934 i 4½ plan

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 1934
• Ombygningsår: 1992
• Etager: 4½ plan
• Konstruktion: Murstensbygning
• Tag: Sadeltag belagt med røde teglsten
• Detaljer: Hvidmalede vindueskarme
• Udvendig stand: Almindelig stand

Ombygningen i 1992 betyder, at ejendommens indre installationer og planløsning er væsentligt nyere end opførelsesåret antyder. Røde teglsten på sadeltag har en typisk levetid på 50-80 år, hvilket giver en fordelagtig vedligeholdelsesprofil. Betegnelsen "almindelig stand" indikerer dog, at der kan opstå behov for udvendig vedligeholdelse på sigt.

Boligsammensætning – 71 m² gennemsnit, 63-102 m² spænd

Boligporteføljen:

• Antal boliglejemål: 9 stk.
• Størrelsesinterval: 63–102 m² per lejlighed
• Gennemsnitsstørrelse: 71 m²
• Samlet boligareal: Ca. 641 m²
• Målgruppe: Par, mindre familier og studerende med højere betalingsevne

Gennemsnitsstørrelsen på 71 m² rammer et bredt segment i Aarhus, hvor efterspørgslen efter 2-3 værelses lejligheder centralt i byen er stabilt høj. Spændet fra 63 til 102 m² giver mulighed for at tiltrække forskellige husstandstyper, hvilket reducerer risikoen for samtidig tomgang.

Indretning – lyse trægulve, nyere køkkener og altaner

Indretningsstandard:

• Gulve: Lyse trægulve
• Vægge: Hvidtede vægge
• Køkken: Nyere køkkener
• Badeværelse: Ældre moderniserede badeværelser med hvide klinker
• Altaner: Flere af lejemålene har altan

Kombinationen af lyse trægulve, hvidtede vægge og nyere køkkener giver lejlighederne et tidssvarende udtryk uden at være nyrenoverede i luksusklassen. Badeværelserne beskrives som ældre moderniserede, hvilket antyder, at der på sigt kan være behov for opdatering – og dermed en mulighed for at hæve lejeniveauet ved fraflytning.

Lejestruktur – det lejedes værdi og fri leje side om side

Lejefordeling:

• Lejemål efter det lejedes værdi: Gennemsnitlig leje 1.235 kr./m²
• Frit lejemål: Udlejet til 1.532 kr./m²
• Lejeforskel: 297 kr./m² – ca. 24% højere ved fri lejefastsættelse
• Kontorlejemål: 1.600 kr./m² bruttoleje

Forskellen mellem det lejedes værdi og fri lejefastsættelse på 297 kr./m² illustrerer det potentiale, der ligger i ejendommen. Ved fraflytning kan lejemål under visse betingelser overgå til højere lejeniveauer, hvilket over tid kan løfte ejendommens samlede driftsindtægt.

Kontorlejemålet – 30 m² i kælderplan

Erhvervslejemål:

• Areal: 30 m² i kælderplan
• Nuværende anvendelse: Sælgers eget kontor
• Bruttoleje: 1.600 kr./m² årligt
• Årlig lejeindtægt: Ca. 48.000 kr.
• Status efter salg: Forventes at blive ledigt

Kontorlejemålet udgør kun ca. 4,5% af ejendommens samlede areal, men bidrager med en leje per kvadratmeter, der ligger over boligniveauet. Den forventede ledighed efter salget er indregnet i den oplyste tomgang på ca. 4%.

Lejeindtægter og afkast

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 20.060.375 kr.
• Boligareal: Ca. 641 m²
• Estimeret boliglejeindtægt: Ca. 795.000 kr. årligt (641 m² × ca. 1.240 kr./m²)
• Kontorlejeindtægt: Ca. 48.000 kr. årligt
• Samlet bruttoleje: Ca. 843.000 kr. årligt
• Bekræftet afkast: 3,36%

Et afkast på 3,36% er typisk for velbeliggende boligejendomme i Aarhus C, hvor investorer accepterer lavere løbende afkast mod udsigt til værdistigning og stabil udlejning. Til sammenligning ligger nyopførte boligejendomme i jyske provinsbyer på 4,5-5,0%.

Pris per kvadratmeter – 30.423 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 30.423 kr. (20,06 mio. / 659 m²)
• Registreret areal: 641 m²
• Samlet lejebærende areal: 671 m²
• Benchmark Aarhus C: Typisk 28.000-40.000 kr./m² for ældre boligmasse

Kvadratmeterprisen ligger i den nedre halvdel af intervallet for Aarhus midtby, hvilket harmonerer med ejendommens "almindelige" udvendige stand og de ældre moderniserede badeværelser. Prisniveauet giver plads til fremtidige investeringer i lejemålene.

Aarhus C som boligmarked – vedvarende efterspørgsel

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Hallssti 31, 8000 Aarhus C
• Karakteristik: Etableret boligkvarter i Aarhus midtby
• Beboersegment: Studerende, unge professionelle og etablerede husstande
• Efterspørgsel: Understøttet af Aarhus Universitet og byens erhvervsliv
• Udbud: Begrænset nybyggeri i de centrale kvarterer

Aarhus C er kendetegnet ved vedvarende høj boligefterspørgsel drevet af universitetets ca. 38.000 studerende samt byens position som Jyllands erhvervsmæssige centrum. Det begrænsede udbud af nye lejeboliger i de centrale kvarterer understøtter både lejeniveauer og lav tomgang i den eksisterende boligmasse.

Udenomsarealer – flisebelagt fælles gårdmiljø

Arealdisponering:

• Belægning: Fliser
• Anvendelse: Fælles gårdmiljø for ejendommens beboere
• Karakteristik: Klassisk baggårdsstruktur

Gårdmiljøet fungerer som fælles opholdsareal for beboerne og udgør en attraktiv facilitet i et tætbebygget bykvarter, hvor private udearealer er sjældne. Flisebelægning kræver minimal vedligeholdelse.

Ældre boligmasse i Aarhus – stabilt investeringssegment

Markedstendens:

• Segment: Ældre boligejendomme i Aarhus C
• Afkastniveau: Typisk 3,0-4,0% for velbeliggende ejendomme
• Investortype: Private investorer og mindre holdingselskaber
• Drivkraft: Stabil lejeindtægt kombineret med værdistigning
• Potentiale: Lejeløft ved modernisering og fraflytning

Mindre boligudlejningsejendomme i Aarhus midtby handles fortsat aktivt trods de lave løbende afkast. Købere fokuserer i høj grad på den langsigtede værdiudvikling samt muligheden for gradvist at løfte lejeniveauet i takt med lejerudskiftning og modernisering af de enkelte lejemål.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Hallssti 31 – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Hallssti 31?
En blandet ejendom fra 1934, ombygget i 1992, beliggende i 8000 Aarhus C med 9 boliglejemål og 1 kontorlejemål på i alt 671 m².

Hvem har købt og solgt?
Køber: AAKT Holding ApS. Sælger: Privat investor. Handlen blev gennemført i marts 2026.

Hvad var handelsprisen?
20.060.375 kr., svarende til 30.423 kr./m².

Hvor mange lejligheder er der?
9 boliglejemål mellem 63 og 102 m² med et gennemsnit på 71 m².

Hvad er lejeniveauet?
Boliger udlejet efter det lejedes værdi har en gennemsnitlig leje på 1.235 kr./m², mens det frie lejemål er udlejet til 1.532 kr./m².

Hvad er kontorlejemålet?
Et lejemål på 30 m² i kælderplan udlejet til 1.600 kr./m² brutto. Lokalet anvendes af sælger og forventes ledigt efter salget.

Hvad er tomgangen?
Ejendommen overtages med en tomgang på ca. 4%.

Hvad er afkastet?
3,36% bekræftet – typisk for velbeliggende boligejendomme i Aarhus midtby.

Hvornår er ejendommen opført?
1934 med efterfølgende ombygning i 1992.

Hvad er bygningskonstruktionen?
En murstensbygning i 4½ plan med sadeltag belagt med røde teglsten og hvidmalede vindueskarme.

Hvad er bygningens stand?
Udvendigt fremstår bygningsmassen i almindelig stand.

Hvordan er lejlighederne indrettet?
Med lyse trægulve, hvidtede vægge, nyere køkkener og ældre moderniserede badeværelser med hvide klinker. Flere lejemål har altan.

Har lejlighederne altaner?
Ja, flere af boliglejemålene har altan.

Hvad er udenomsarealerne?
Flisebelagt fælles gårdmiljø for ejendommens beboere.

Hvorfor er afkastet lavere end i provinsen?
Velbeliggende ejendomme i Aarhus C handles typisk til lavere afkast, fordi investorer prioriterer stabil udlejning og langsigtet værdistigning frem for højt løbende afkast.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling.