Jægergårdsgade 114B Aarhus C solgt for 49,5 mio. kr. – Løvbjerg Ejendomsinvest køber 18 boliger med fri markedsleje

Løvbjerg Ejendomsinvest køber Jægergårdsgade 114B – 18 boliger med fri markedsleje

Løvbjerg Ejendomsinvest A/S har i september 2026 erhvervet boligudlejningsejendommen Jægergårdsgade 114B i 8000 Aarhus C fra MAXI Invest ApS for 49.500.000 kr. Ejendommen har et samlet lejebærende areal på 1.302 m² fordelt på 18 boliger.

Det centrale ved denne transaktion er ikke bygningens alder, men lejeformen. Ejendommen blev i 2004 konverteret fra erhverv til bolig, hvilket betyder, at samtlige boliglejemål er omfattet af fri markedsleje frem for de restriktive lejereguleringsregler, der gælder for traditionel ældre boligmasse.

Handlen giver et bekræftet afkast på 3,51% og en kvadratmeterpris på 38.018 kr. – begge dele over niveauet for sammenlignelige ældre boligejendomme i Aarhus C med blandet lejestruktur.

Konvertering fra erhverv til bolig – nøglen til fri markedsleje

Lejeretlig status:

• Konverteringsår: 2004 – fra erhverv til bolig
• Omfang: Gennemgribende ombygning og renovering
• Lejeform: Fri markedsleje for samtlige boliglejemål
• Konsekvens: Ingen binding til omkostningsbestemt leje eller §19-regler
• Aktuelt lejeniveau: 1.526 kr./m² i gennemsnit

Når en ejendom konverteres fra erhverv til bolig, betragtes boliglejemålene lejeretligt som nyetablerede. Det giver udlejer mulighed for at fastsætte lejen frit efter markedsvilkår – i modsætning til ældre boligejendomme, hvor lejemål ofte er bundet af omkostningsbestemt leje på 800-900 kr./m².

Til sammenligning blev Stadion Allé 16 i Aarhus C handlet i april 2026 med tre forskellige lejeformer, hvor det omkostningsbestemte lejemål kun indbragte 821 kr./m². Jægergårdsgade 114B undgår denne begrænsning fuldstændigt.

Løvbjerg Ejendomsinvest – køber med fokus på ensartet lejestruktur

Køber-profil:

• Køber: Løvbjerg Ejendomsinvest A/S
• Aktivtype: Boligejendom med fri lejefastsættelse
• Ejendomsstørrelse: 1.302 m² fordelt på 18 boliger
• Lejeform: Ensartet fri markedsleje i hele ejendommen
• Beliggenhed: Frederiksbjerg – et af Aarhus' mest efterspurgte kvarterer

En ejendom med ensartet fri markedsleje er administrativt væsentligt enklere at drive end en ejendom med blandede lejeformer. Der er ingen behov for at håndtere omkostningsbestemte lejeregnskaber, og lejen kan reguleres i takt med markedsudviklingen ved genudlejning.

MAXI Invest exit – sælger realiserer efter mange års ejerskab

Sælger-profil:

• Sælger: MAXI Invest ApS
• Ejendomsstatus: Konverteret og renoveret i 2004
• Salgstidspunkt: September 2026 – 22 år efter konverteringen
• Bemærkning: Salgsmaterialet er af ældre dato

Det bemærkes i transaktionsmaterialet, at salgsmaterialet er af ældre dato, hvorfor der kan forekomme afvigelser i forhold til de oplyste leje-, drifts- og tomgangsforhold. Det fremgår heller ikke, om ejendommen er overtaget delvist eller fuldt udlejet.

Jægergårdsgade 114B – rødstensejendom i fem plan med elevator

Bygningskarakteristika:

• Konstruktion: Rødstensejendom i 5 plan
• Elevator: Tilhørende elevatortårn
• Tagetage: Beklædt med zink
• Elevatortårn: Zinkbeklædt
• Vinduer: Træ-/aluvinduer
• Vindueskarme: Malet hvide
• Tagterrasser: Udført i beton
• Udvendig stand: God stand

Elevatoren er en væsentlig konkurrencefordel i det aarhusianske lejemarked, hvor de fleste ældre etageejendomme mangler denne facilitet. Kombineret med tagterrasser og træ-/aluvinduer placerer ejendommen sig i den bedre ende af den ældre boligmasse i Aarhus C.

Zinkbeklædningen på tagetage og elevatortårn er både et arkitektonisk element og et holdbart materiale med lang levetid. Træ-/aluvinduer kombinerer træets æstetik indvendigt med aluminiums vedligeholdelsesfrihed udvendigt.

Boligsammensætning – 72 m² gennemsnit, 67-108 m² spænd

Boligporteføljen:

• Antal boliger: 18 stk.
• Størrelsesinterval: 67–108 m² per bolig
• Gennemsnitsstørrelse: 72 m²
• Samlet lejebærende areal: 1.302 m²
• Målgruppe: Par, mindre familier og etablerede husstande

Med et gennemsnit på 72 m² og en minimumsstørrelse på 67 m² er der ingen små studieboliger i ejendommen. Det placerer boligerne i et segment, der henvender sig til lejere med højere betalingsevne – hvilket er en forudsætning for at realisere det opnåede lejeniveau på fri markedsleje.

Indretning – trægulve, lyse køkkener og flisebelagte badeværelser

Indretningsstandard:

• Gulve: Trægulve
• Vægge: Hvidtede vægge
• Køkken: Lyse køkkener
• Badeværelse: Flisebelagte badeværelser
• Indvendig stand: God stand
• Bemærkning: Billedmateriale foreligger kun for få lejemål

Da ejendommen blev gennemgribende ombygget i 2004, er lejlighedernes indretning fra det tidspunkt. Med 22 år på bagen må der forventes et gradvist behov for opdatering af køkkener og badeværelser i takt med lejerudskiftning – en investering, der til gengæld kan understøtte fremtidige lejestigninger under fri markedsleje.

Lejeniveau – 1.526 kr./m² under fri markedsleje

Lejestruktur:

• Gennemsnitlig leje: 1.526 kr./m² ifølge sælgers mægler
• Samlet årlig bruttoleje: Ca. 1,99 mio. kr. (1.302 m² × 1.526 kr./m²)
• Per bolig årligt: Ca. 110.400 kr. (1,99 mio. / 18 boliger)
• Per bolig månedligt: Ca. 9.200 kr. gennemsnit
• Lejeform: Fri markedsleje

Lejeniveauet på 1.526 kr./m² ligger mellem de moderniserede §19, stk. 2-lejemål og de frit udlejede lejemål i sammenlignelige aarhusianske ejendomme. Ved Stadion Allé 16 lå de frit udlejede lejemål på 1.890 kr./m², hvilket antyder, at der kan være et vist opsidepotentiale i Jægergårdsgade ved modernisering og genudlejning.

Afkast – 3,51% over sammenlignelige Aarhus-handler

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 49.500.000 kr.
• Bekræftet afkast: 3,51%
• Implicit nettoindtægt: Ca. 1,74 mio. kr. årligt
• Estimerede driftsudgifter: Ca. 250.000 kr. (ca. 192 kr./m²)
• Sammenligning Stadion Allé 16: 3,32%
• Sammenligning Hallssti 31: 3,36%

Afkastet på 3,51% ligger 15-19 basispunkter over de to øvrige Aarhus-handler i 2026. Forskellen kan synes marginal, men afspejler, at investorer betaler en mindre præmie for ejendomme med blandede lejeformer og deraf følgende opsidepotentiale – mens fri markedsleje allerede er fuldt indregnet i lejeniveauet her.

Pris per kvadratmeter – 38.018 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 38.018 kr. (49,5 mio. / 1.302 m²)
• Pris per bolig: Ca. 2,75 mio. kr. (49,5 mio. / 18 boliger)
• Sammenligning Stadion Allé 16: 31.144 kr./m²
• Sammenligning Hallssti 31: 30.423 kr./m²
• Prispræmie: Ca. 22-25% over sammenlignelige Aarhus-ejendomme

Kvadratmeterprisen ligger markant over de to øvrige Aarhus C-handler i 2026. Præmien på 22-25% forklares af tre faktorer: ensartet fri markedsleje uden regulerede lejemål, elevator i ejendommen samt den gennemgribende ombygning i 2004, der har givet ejendommen en nyere bygningsteknisk standard end opførelsesåret antyder.

Frederiksbjerg – et af Aarhus' mest efterspurgte kvarterer

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Jægergårdsgade 114B, 8000 Aarhus C
• Kvarter: Frederiksbjerg
• Karakteristik: Tæt bykvarter med caféliv, butikker og restauranter
• Nærhed: Aarhus Hovedbanegård, midtbyen og Aarhus Universitet
• Beboersegment: Unge professionelle, studerende og etablerede husstande

Frederiksbjerg er gennem de seneste årtier gået fra at være et arbejderkvarter til at være et af Aarhus' mest eftertragtede boligområder. Jægergårdsgade fungerer som kvarterets hovedstrøg med et koncentreret udbud af caféer, specialbutikker og restauranter, hvilket understøtter både efterspørgsel og lejeniveauer.

Parkering – større parkeringsareal foran ejendommen

Parkeringsforhold:

• Placering: Større parkeringsareal foran ejendommen
• Betalingsforhold: Ikke oplyst
• Betydning: Væsentlig facilitet i tætbebygget bykvarter

Parkering er en knap ressource på Frederiksbjerg, hvor gadeparkering er begrænset og ofte afgiftsbelagt. Et tilhørende parkeringsareal er derfor en betydelig konkurrencefordel – om det genererer selvstændig lejeindtægt fremgår dog ikke af materialet.

Erhverv-til-bolig konvertering som investeringsstrategi

Markedstendens:

• Princip: Konverterede ejendomme opnår fri markedsleje
• Værdiskabelse: Lejeniveau 60-90% over omkostningsbestemt leje
• Investorappel: Ingen regulatorisk begrænsning på lejefastsættelse
• Prisniveau: Typisk 20-25% præmie over reguleret boligmasse
• Risiko: Lejen skal kunne bæres af markedet – ingen regulatorisk gulv

Konvertering af erhvervsejendomme til bolig har været en central værdiskabelsesstrategi i danske bykerner gennem de seneste to årtier. Ud over det umiddelbare lejeløft giver konverteringen en varig lejeretlig fordel, som følger ejendommen ved videresalg – præcis som det ses i prissætningen af Jægergårdsgade 114B.

Bagsiden er, at lejen fuldt ud skal kunne bæres af markedet. Under fri markedsleje er der ingen regulatorisk beskyttelse mod faldende lejeniveauer, hvis efterspørgslen svækkes.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Jægergårdsgade 114B – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og boligfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Jægergårdsgade 114B?
En boligudlejningsejendom på Frederiksbjerg i 8000 Aarhus C med 18 boliger og et samlet lejebærende areal på 1.302 m². Ejendommen blev i 2004 konverteret fra erhverv til bolig.

Hvem har købt og solgt?
Køber: Løvbjerg Ejendomsinvest A/S. Sælger: MAXI Invest ApS. Handlen blev gennemført i september 2026.

Hvad var handelsprisen?
49.500.000 kr., svarende til 38.018 kr./m².

Hvorfor er boligerne omfattet af fri markedsleje?
Fordi ejendommen i 2004 blev konverteret fra erhverv til bolig. Boliglejemålene betragtes dermed lejeretligt som nyetablerede og er ikke bundet af omkostningsbestemt leje eller §19-regler.

Hvor mange boliger er der?
18 boliger mellem 67 og 108 m² med et gennemsnit på 72 m².

Hvad er lejeniveauet?
1.526 kr./m² i gennemsnit ifølge sælgers mægler, svarende til ca. 9.200 kr. månedligt per bolig.

Hvad er afkastet?
3,51% bekræftet – over niveauet for sammenlignelige ældre boligejendomme i Aarhus C.

Hvordan ser bygningen ud?
En rødstensejendom i 5 plan med elevatortårn, zinkbeklædt tagetage og elevatortårn, træ-/aluvinduer, hvidmalede vindueskarme samt betontagterrasser.

Er der elevator?
Ja, ejendommen har et tilhørende elevatortårn – en væsentlig konkurrencefordel blandt ældre etageejendomme i Aarhus.

Hvad er bygningens stand?
Udvendigt fremstår bygningsmassen i god stand. Lejemålene fremstår indvendigt i god stand.

Hvordan er lejlighederne indrettet?
Med trægulve, hvidtede vægge, lyse køkkener og flisebelagte badeværelser ifølge mæglerens billedmateriale.

Er ejendommen udlejet?
Det fremgår ikke af materialet, om ejendommen er overtaget delvist eller fuldt udlejet.

Er der parkering?
Der foreligger et større parkeringsareal foran ejendommen. Det er ikke oplyst, om parkering sker mod betaling.

Hvorfor er kvadratmeterprisen højere end andre Aarhus-handler?
Prisen afspejler ensartet fri markedsleje uden regulerede lejemål, elevator i ejendommen samt den gennemgribende ombygning i 2004.

Hvad betyder det, at salgsmaterialet er af ældre dato?
Der kan forekomme afvigelser i forhold til de oplyste forhold omkring leje, drift og tomgang.

Hvor ligger Frederiksbjerg?
Centralt i Aarhus C tæt på hovedbanegården og midtbyen. Kvarteret er kendt for sit caféliv, specialbutikker og restauranter.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og boligfordeling.