Nesa Allé 1 Gentofte solgt for 2,475 mia. kr. – PenSam-konsortium køber Ørsteds hovedkontor på triple net lease

Nesa Allé 1 skifter ejer – PenSam-konsortium betaler 2,475 mia. kr. for Ørsteds hovedkontor

Et konsortium bestående af PenSam, AIP Asset Management og Artha Kapitalforvaltning har i december 2021 erhvervet Nesa Allé 1 i 2820 Gentofte fra ATP Ejendomme A/S for 2.475.000.000 kr. Ejendommen huser Ørsteds hovedkontor og har et lejebærende areal på 56.528 m² kontor fordelt på 20 bygninger.

Handlen om Nesa Allé 1 er en af de største danske kontortransaktioner og er indgået på triple net lease-vilkår med en WAULT på 7 år. Det samlede areal udgør 84.436 m² fordelt over tre matrikler med et samlet grundareal på 75.386 m². Med en kvadratmeterpris på 34.581 kr. og et bekræftet afkast på 4,66% afspejler prissætningen kombinationen af en solid enkeltlejer og en driftsfri ejerstruktur.

Konsortiestruktur – tre danske kapitalforvaltere deler risikoen

Køber-profil:

• Køberkonsortium: PenSam, AIP Asset Management og Artha Kapitalforvaltning
• Kapitaltype: Pensionskapital og institutionel forvaltning
• Transaktionsstørrelse: 2,475 mia. kr. – blandt de største danske kontorhandler
• Aktivtype: Single-tenant kontordomicil med langtidskontrakt
• Risikoprofil: Lav driftsrisiko via triple net lease

Ved transaktioner i milliardklassen er konsortiestrukturer den gængse løsning, da kapitalbehovet og koncentrationsrisikoen ved et enkelt aktiv overstiger, hvad de fleste enkeltinvestorer ønsker at påtage sig. Fordelingen mellem tre parter giver hver enkelt investor eksponering mod Nesa Allé 1 uden uforholdsmæssig vægt i porteføljen.

ATP Ejendomme exit – otte år efter sale and leaseback

Sælger-profil:

• Sælger: ATP Ejendomme A/S
• Erhvervelse: 2013 via sale and leaseback med Ørsted
• Ejerperiode: Ca. 8 år
• Salgstidspunkt: December 2021

ATP Ejendomme erhvervede oprindeligt Nesa Allé 1 i 2013 i en sale and leaseback-transaktion med Ørsted, hvor energiselskabet frigjorde kapital bundet i sin domicilejendom mod at forblive lejer. Efter otte års ejerskab realiserer ATP Ejendomme investeringen til det nye konsortium.

Triple net lease – lejer bærer alle driftsomkostninger

Lejekontraktens struktur:

• Kontrakttype: Triple net lease
• WAULT: 7 år (vægtet gennemsnitlig restløbetid)
• Lejer: Ørsted
• Omkostningsfordeling: Lejer betaler ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse
• Konsekvens for ejer: Forudsigelig nettoindtægt uden driftsrisiko

Ved en triple net lease-kontrakt afholder lejer samtlige driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter, forsikringer og løbende vedligeholdelse. Det betyder, at udlejers bruttoleje reelt er lig med nettolejen, hvilket giver en usædvanligt forudsigelig pengestrøm. For institutionelle investorer med krav om stabile udbetalinger er denne struktur særligt attraktiv.

En WAULT på 7 år betyder, at den vægtede gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakten er syv år fra handelstidspunktet – altså en sikret indtægtsstrøm frem mod 2028.

Nesa Allé 1 – 20 bygninger forbundet af 300 meter glasatrium

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 1990 med løbende udvidelser
• Seneste udvidelse: 2011 – tilbygning på 31.500 m² kontor
• Antal bygninger: 20 stk.
• Hovedbygning: Ca. 50.600 m² over terræn i 3 etager
• Glasatrium (Ramblaen): 300 meter langt, ca. 6.400 m²
• Ældre kontorbygning: Bygning Q, R, S og T fra 1991 – ca. 5.900 m²

Hovedbygningen ud mod Nesa Allé udgør langt hovedparten af arealet og er bundet sammen af et 300 meter langt glasatrium, kaldet Ramblaen. Denne arkitektoniske løsning skaber et sammenhængende indre byrum på tværs af den store bygningsmasse og er blevet et af de mest markante træk ved dansk kontorbyggeri fra perioden.

Kælderarealer – 27.908 m² med parkering og faciliteter

Kælderfunktioner:

• Samlet kælderareal: 27.908 m²
• Parkering: 550 pladser i parkeringskælder
• Fitness: Medarbejderfaciliteter
• Teknik: Tekniske installationer
• Lager: Opbevaringsarealer
• Konference: Mindre konferencelokale

Kælderarealet på 27.908 m² udgør en betydelig del af det samlede areal på 84.436 m², men indgår ikke i det lejebærende areal på 56.528 m². Faciliteterne understøtter driften af et domicil med ca. 2.400 medarbejdere.

Parkering – 1.248 pladser og 46 el-ladestandere

Parkeringsstruktur:

• Samlet antal pladser: 1.248 stk.
• Parkeringskælder: 550 pladser
• Terrænparkering: 698 pladser
• Ørnegårdsvej 2A: Ca. 250 pladser (inkluderet i terræntallet)
• El-ladestandere: 46 stk.
• Ratio: Ca. 0,52 plads per medarbejder

Parkeringsarealet på Ørnegårdsvej 2A ligger på den modsatte side af Lyngbyvejen og er forbundet med hovedejendommen på Nesa Allé 1 via en tunnel under vejen. Denne løsning giver adgang til yderligere 250 pladser uden at belaste hovedmatriklen.

De 46 el-ladestandere var på handelstidspunktet i 2021 et markant antal og afspejler lejerens profil som energiselskab med fokus på grøn omstilling.

Kapacitet – 2.400 medarbejdere med plads til 200 flere

Anvendelsesforhold:

• Nuværende bemanding: Ca. 2.400 medarbejdere
• Udvidelsespotentiale: 200 yderligere medarbejdere
• Areal per medarbejder: Ca. 23,6 m² (56.528 m² / 2.400)
• Fuld kapacitet: Ca. 2.600 medarbejdere

Et areal på ca. 23,6 m² per medarbejder er typisk for danske kontordomiciler med en blanding af åbne kontorlandskaber, mødefaciliteter og fællesarealer. Kapaciteten til yderligere 200 medarbejdere giver lejeren fleksibilitet til vækst inden for de eksisterende rammer.

Lejeniveau – differentieret mellem hovedbygning og ældre bygningsdele

Estimeret lejestruktur:

• Hovedbygning: Ca. 1.600 kr./m² (ca. 50.600 m²)
• Ældre kontorbygning Q, R, S, T: Ca. 1.400 kr./m² (ca. 5.900 m²)
• Estimeret leje hovedbygning: Ca. 80,96 mio. kr. årligt
• Estimeret leje ældre bygninger: Ca. 8,26 mio. kr. årligt
• Samlet estimeret bruttoleje: Ca. 89,2 mio. kr. årligt

Lejeforskellen på 200 kr./m² mellem hovedbygningen og bygningerne fra 1991 afspejler forskelle i standard og alder. Da kontrakten er en triple net lease, svarer bruttolejen i praksis til nettolejen, hvilket gør beregningen af det reelle afkast mere transparent end ved traditionelle kontrakter.

Afkast – 4,66% for single-tenant kontordomicil

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 2.475.000.000 kr.
• Bekræftet afkast: 4,66%
• Implicit nettoindtægt: Ca. 115,3 mio. kr. årligt
• Kontraktstruktur: Triple net lease – ingen driftsomkostninger for ejer
• Risikofaktor: Single-tenant eksponering mod Ørsted

Afkastet på 4,66% skal ses i lyset af kontraktstrukturen. Ved en triple net lease bærer ejer ingen driftsomkostninger, hvorfor det realiserede nettoafkast er direkte sammenligneligt med en obligationslignende pengestrøm. Til gengæld er investeringen eksponeret mod en enkelt lejers kreditværdighed og mod genudlejningsrisiko ved kontraktudløb.

Pris per kvadratmeter – 34.581 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 34.581 kr.
• Registreret lejebærende areal: 56.528 m²
• Samlet areal: 84.436 m²
• Grundareal: 75.386 m² fordelt på tre matrikler
• Pris per medarbejderplads: Ca. 1,03 mio. kr. (ved 2.400 medarbejdere)

Det store grundareal på 75.386 m² fordelt over tre matrikler repræsenterer en selvstændig værdi ud over bygningsmassen. I et hovedstadsområde med begrænset udbud af større erhvervsgrunde giver dette køber en langsigtet option på omdannelse eller fortætning ved kontraktudløb.

Gentofte som kontorlokalisering – etableret erhvervskorridor

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Nesa Allé 1, 2820 Gentofte
• Beliggenhed: Ved Lyngbyvejen – primær indfaldsvej til København
• Tilgængelighed: Motorvejsnær med 1.248 parkeringspladser
• Karakteristik: Etableret erhvervskorridor nord for København
• Konkurrence: Begrænset udbud af domiciler i denne størrelsesklasse

Nesa Allé 1 ligger i den nordlige erhvervskorridor langs Lyngbyvejen, hvor flere større danske virksomheder har placeret deres hovedkontorer. Beliggenheden kombinerer motorvejsadgang for pendlere fra hele hovedstadsområdet med nærhed til de attraktive nordlige forstæder, hvor mange medarbejdere bor.

Sale and leaseback-domiciler som aktivklasse

Markedstendens:

• Princip: Virksomheder frigør kapital bundet i egne domiciler
• Investorappel: Lange kontrakter med solide lejere
• Afkastniveau: Typisk 4,0-5,5% afhængigt af lejers kreditværdighed og WAULT
• Risikoprofil: Lav driftsrisiko, høj koncentrationsrisiko
• Kritisk parameter: Genudlejningsrisiko ved kontraktudløb

Domicilejendomme med sale and leaseback-struktur har været en efterspurgt aktivklasse blandt danske pensionskasser, fordi pengestrømmen minder om en virksomhedsobligation med sikkerhed i fast ejendom. Den centrale risiko ligger ved kontraktudløb: en specialtilpasset domicilbygning på 56.528 m² har en begrænset kreds af mulige alternative lejere.

Nesa Allé 1 adskiller sig her positivt ved det betydelige grundareal og den fleksible bygningsstruktur med 20 separate bygninger, der potentielt kan opdeles til flere lejere.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Nesa Allé 1 – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og arealfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Nesa Allé 1?
Ørsteds hovedkontor i 2820 Gentofte – en kontorejendom med et lejebærende areal på 56.528 m² fordelt på 20 bygninger. Det samlede areal udgør 84.436 m² over tre matrikler.

Hvem har købt og solgt Nesa Allé 1?
Køber: Et konsortium bestående af PenSam, AIP Asset Management og Artha Kapitalforvaltning. Sælger: ATP Ejendomme A/S. Handlen blev gennemført i december 2021.

Hvad var handelsprisen for Nesa Allé 1?
2.475.000.000 kr., svarende til 34.581 kr./m².

Hvad er afkastet på Nesa Allé 1?
4,66% bekræftet.

Hvad er en triple net lease-kontrakt?
En kontrakt, hvor lejer betaler alle driftsomkostninger inklusive ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelse. Det giver ejeren en forudsigelig nettoindtægt uden driftsrisiko.

Hvad er WAULT?
Vægtet gennemsnitlig restløbetid på lejekontrakten. For Nesa Allé 1 udgør den 7 år fra handelstidspunktet.

Hvornår er ejendommen opført?
Oprindeligt i 1990 med løbende udvidelser – senest i 2011 med en tilbygning på 31.500 m² kontor.

Hvad er Ramblaen?
Et 300 meter langt glasatrium på ca. 6.400 m², der forbinder hovedbygningens dele.

Hvor mange parkeringspladser er der?
1.248 pladser i alt – 550 i parkeringskælder og 698 på terræn, heraf ca. 250 på Ørnegårdsvej 2A. Der er desuden 46 el-ladestandere.

Hvordan er der adgang til Ørnegårdsvej 2A?
Via en tunnel under Lyngbyvejen, der forbinder parkeringsarealet med hovedejendommen.

Hvor mange medarbejdere er der?
Ca. 2.400 medarbejdere med mulighed for 200 yderligere.

Hvad er lejeniveauet?
Hovedbygningen er estimeret til ca. 1.600 kr./m², mens den ældre kontorbygning fra 1991 er estimeret til ca. 1.400 kr./m².

Hvad rummer kælderen?
27.908 m² med parkering, fitness, teknik, lager og et mindre konferencelokale.

Hvordan erhvervede ATP Ejendomme ejendommen?
I 2013 via en sale and leaseback-transaktion med Ørsted.

Hvor stort er grundarealet?
75.386 m² fordelt over tre matrikler.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer for Nesa Allé 1?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og arealfordeling.