Nyhavn 11 København: Proteus køber trofæejendom for 348 mio. kr.

Proteus køber Nyhavn 11 – trofæejendom blender bolig og retail

Det tyske ejendomsselskab Proteus har i starten af året erhvervet trofæejendommen Nyhavn 11 fra pensionsfonden PFA for 348 mio. kr. – en af Københavns mest prestigefyldte ejendomme. Transaktionen markerer vigtig strategi: mixed-use ejendom blender luksusbolig med høj-afkast retail.

Nyhavn 11 er ikonisk adresse – kunstnerisk historisk område, turistisk destination, og nu moderne luksus bolig-destinatio n med street-level retail. Ejendommens struktur med bolig og retail sikrer diversificeret indkomst og områdets karakteristika.

Nyhavn som destinatio n og prestigeadresse

Nyhavn er Københavns mest ikoniske område:

• Historisk betydning: Kunstnerisk og kulturel hjemsted siden 1600-tallet
• Turistisk magnet: En af Danmarks mest besøgte lokationer
• Moderne transformatio n: Fra arbejderkvarter til luksus destination
• Arkitektonisk værdi: Farvede bygninger er symbol på København globalt
• Ejendom-pris: Premium til alle andre København-lokationer

Nyhavn 11 på denne adresse betyder automatisk premium-priser – både for bolig og retail. Området tiltrekker både lejere og forbrugere som værdsætter location og prestige.

Boligdelen – luksussegment med konvertering

Ejendommens boligdel repræsenterer modern luksuskonvertering:

• Luksusboliger: 31 stk.
• Gennemsnitlig størrelse: 163 m² – stor og rummelig for København
• Oprindelig formål: Kontorarealer – konverteret til beboelse
• Moderne standard: Frit og åbent layout fra kontor-design
• Lokalisering: Direkte på Nyhavn med udsigt og karakterfuldt miljø

163 m² gennemsnitlig størrelse er luksusniveau – betydeligt større end gennemsnittet. Konvertering fra kontor til bolig betyder fleksibel open-plan layout – attraktiv for moderne lejere.

Boliglejerne og premium-leje

Boligdelen genererer premium-indkomst:

• Gennemsnitlig leje: 2.400 kr./m² – blandt Danmarks højeste for boligudlejning
• Leje-niveau: Reflekterer Nyhavn-prestige og storhed (163 m²)
• Målgruppe: Højindkomst-professionelle, internationale, expatriates
• Stabilitetet: Premium-segment mindre sårbar for konjunktursving

Lejeniveauet på 2.400 kr./m² er blandt landets højeste for boligudlejning – kun konkurreret af absolute luxuslokationer som Islands Brygge og Nordhavn. Nyhavn-prestige retfærdiggør præmien.

Retaildelen – street-level aktivitet

Stueetagen hostes attraktive retail-lejere:

• Retail-lejemål: 6 stk.
• Anvendelser: Mix af restaurant og butik
• Navngivne lejere: Restaurant Fyrtøjet Nyhavn, Crãs (designbutik), Aiayu (tekstil), Aesop (kosmetik)
• Karakteristik: Etablerede brands – ikke pop-up – sikrer langsigtet lejer-stabilitet
• Nyhavn-værdi: Street-level retail er højest-värderet lokationer globalt

Retail-lejemål på Nyhavn er blandt mest værdifulde i Danmark – turistisk og lokalt traffik sikrer høj omsætning for lejere. Etablerede brands som Fyrtøjet, Crãs, Aiayu og Aesop er högvälitets-lejere.

Nettoleje for retail – premium yields

Retail-delen genererer høj-afkast indkomst:

• Gennemsnitlig nettoleje: 4.200 kr./m² (estimeret)
• Nettoleje betyder: Efter driftsomkostninger – ren profit-indkomst
• Yield-niveau: Højt for retail på grund af prestige-location
• Lejerbetalt drift: Typisk at retaillejere betaler eget drift (lys, varme, vedlige hold)

Nettoleje på 4.200 kr./m² er excellent for retail – afspejler Nyhavns absolute topniveau blandt retail-lokationer i Danmark.

Afkast-struktur – diversificeret afkast

Blended afkast reflekterer mixed-use-struktur:

Bolig-afkast: 3,70%

• Baseret på: Leje 2.400 kr./m², driftsomkostninger, markedskonform drift
• Niveau: Moderat for luksusbolig – afspejler København-niveau og Nyhavn-prestige
• Sammenligning: Under gennemsnittet for boligudlejning (4-5%) fordi premium betales for location, ikke afkast

Retail-afkast: 5,50%

• Baseret på: Nettoleje 4.200 kr./m², høje margin fra etablerede lejere
• Niveau: Attraktiv for retail – afspejler Nyhavn-præmien og stable lejere
• Sammenligning: Over gennemsnittet for retail (4-5%) fordi Nyhavn er top-location

Blended afkast: 4,15%

• Beregning: Gennemsnit af bolig (3,70%) og retail (5,50%) vægteret efter areal
• Niveau: Konkurrencedygtig for mixed-use prestige-ejendom
• Værdi: Bolig trækker afkast ned (lower yield, higher value), retail trækker op (higher yield)

Blended afkast på 4,15% afspejler diversificering – bolig giver prestige og langsigtet værdistabilitet, retail giver høj-afkast cash flow.

Proteus som international investor

Transaktionen markerer international kapitalinteresse:

• Investor: Proteus – tysk ejendomsselskab
• Strategi: Europæisk ekspansion til premium-destinatio ner
• Portfolio: Nyhavn 11 som del af København-fokuseret strategi
• Perspektiv: Tysk kapital søger sikker europæisk bolig-eksponering

Proteus' køb af Nyhavn 11 signaliserer international tiltro til København som premium-destinatio n – tysk kapital værdsætter stabilitet og prestige-værdi over høj afkast.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Nyhavn 11 – herunder detaljerede leje-niveauer, bolig- og retail-afkast, værdifordeling og øvrige nøgletal – finder du det fulde dataudtræk på ReData.dk's transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang for at få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Nyhavn 11?
Ikonisk adresse på Nyhavn med 31 luksusboliger (163 m²) og 6 retail-lejemål – mixed-use prestige-ejendom.

Hvem har købt og solgt?
Køber er Proteus (tysk ejendomsselskab). Sælger er PFA (pensionsfond). Handlen blev gennemført i starten af året 2025.

Hvad var handelsprisen?
348 mio. kr. – afspejler Nyhavns absolute topniveau blandt København-adresser.

Hvor stort er hver bolig?
Gennemsnitlig størrelse 163 m² – luksusniveau betydeligt større end gennemsnittet.

Hvad er bolig-lejeniveauet?
2.400 kr./m² gennemsnitligt – blandt Danmarks højeste for boligudlejning.

Hvem er retail-lejerne?
Restaurant Fyrtøjet Nyhavn, Crãs (designbutik), Aiayu (tekstil), Aesop (kosmetik) – etablerede brands.

Hvad er retail-nettoleje?
4.200 kr./m² estimeret – excellent for Nyhavn-lokation.

Hvad er bolig-afkastet?
3,70% – moderat for luksusbolig fordi premium betales for location, ikke afkast-niveau.

Hvad er retail-afkastet?
5,50% – attraktiv for retail, afspejler Nyhavn-prestige og stabile lejere.

Hvad er blended afkast?
4,15% samlet – afspejler diversificering mellem lower-yield bolig og higher-yield retail.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Alle data er tilgængelige i ReData.dk's transaktionsdatabase – leje-niveauer, bolig/retail-afkast og værdifordeling.