Olof Palmes Allé 18G Aarhus N: Bygningsstyrelsen køber kontordomicil for 138 mio.

Bygningsstyrelsen køber Olof Palmes Allé i Aarhus N

Bygningsstyrelsen har erhvervet kontordomicil Olof Palmes Allé 18G i Aarhus N fra PFA Ejendomme A/S for 138 mio. kr. i februar 2025 – sjette store statskøb seneste to år med samlet værdi omkring 850 mio. kr. Transaktionen markerer vigtig trend: statslige institutioner bliver aktivt aktive som kontorbolig-kjøbere når private lejere udgår.

Domicilbygningen på 6.271 m² rummer Fødevarestyrelsen og Styrelsen for Patientklager – begge fortsætter som lejere efter købet. Bygningsstyrelsens køb sikrer statslige sikkerhed og diskretions-krav uden at være afhængig af private leje-partners.

Kontorsegment-trend – statslige købere dominerer

Markedsmønster markerer vigtig skift:

• Historisk: Traditionelle investorer (fonde, REIT'er) var primære kontorebolig-købere
• Seneste udvikling: Brugerne (især statslige institutioner) køber til eget brug
• Bygningsstyrelsens rolle: Søger og køber for 6 store kontordomiciler 2024–2025, samlet 850+ mio. kr.
• Markedssignal: Private investorer tilbageholdende, statslige institutioner aktive

Bygningsstyrelsens aggressive køb-strategi afspejler at statslige institutioner søger sikkerhed og kontrol – hellere ejer end leje når privatmarked usikkert.

Olof Palmes Allé 18G – moderne domicilbygning Aarhus N

Lokalisering og bygning:

• Adresse: Olof Palmes Allé 18G, 8200 Aarhus N
• Opführelsesår: 2018 – moderne bygning
• Stand: H-formet domicilbygning i 3 plan, moderne facader (lyse paneler), tagpap-tag
• Udvendig stand: God og modern tilstand uden renoverings-behov
• Samlet areal: 6.271 m² lejebærende areal

H-formet 3-etagers domicilbygning fra 2018 er moderne og godt vedligeholdt – ideelt for statslige institutioner som kræver stabil infrastruktur.

Statslige lejere – Fødevarestyrelsen og Styrelsen for Patientklager

Lejer-struktur sikrer stabilitet:

• Leje 1: Fødevarestyrelsen – vigtig statslig myndighed
• Leje 2: Styrelsen for Patientklager – statslig klage-institution
• Begge forbliver lejere: Efter Bygningsstyrelsens køb fortsætter både institutioner som lejere
• Leje-stabilitet: Statslige institutioner meget stabile lejere – minimal insolvens-risiko

Fødevarestyrelsen og Styrelsen for Patientklager er höj-kvalitets lejere – sikrer at Bygningsstyrelsen har garanteret, meget stabil indkomst fra statslige myndigheder.

Tomgangareal – 659 m² ledig for fremtidig statslejer

Tomgangen har strategi:

• Ledigt areal: 659 m² (delopsigelse fra tidligere privat lejer)
• Strategi: Bygningsstyrelsen søger ny statslig lejer for tomgangen på sigt
• Årsag til køb: Netop delopsigelsen på 659 m² motiverede Bygningsstyrelsen til køb – ville ikke acceptere privat lejer af sikkerhedsmæssige og diskretionsmæssige grunde
• Løbetid: Tomgangen skal udlejes til ny statslig lejer på sigt

659 m² tomgang fordi privat lejer ophørte – Bygningsstyrelsen vurderede at ny privat lejer ville skabe sikkerhedsproblemer for Fødevarestyrelsen (fødevare-kontrol, risiko-håndtering). Derfor køb i stedet for nyt privat leje.

Leje-struktur – 1.276 kr./m² bruttoleje ved fuld udlejning

Leje-potentialet er solidt:

• Årlig leje-indkomst ved fuld udlejning: 8,0 mio. kr.
• Bruttoleje per m²: 1.276 kr./m² (8,0 mio. / 6.271 m²)
• Nuværende ledige: 659 m² tomgang = 8,5% vacancy
• Fuld-udlejning scenario: Når 659 m² udlejes til ny statslejer nås 8,0 mio. kr. årligt

1.276 kr./m² bruttoleje er konkurrencedygtig for moderne kontordomicil i Aarhus – ikke ekstrem men solid for regional Jylland.

Driftsomkostninger – 80 kr./m² lav niveau

Drift er efficient:

• Estimerede driftsudgifter: 80 kr./m² årligt
• Samlet årlig drift: Ca. 0,5 mio. kr. (6.271 m² × 80 kr./m²)
• Netto-leje-indkomst ved fuld udlejning: Ca. 7,5 mio. kr. (8,0 - 0,5)
• Drift-niveau: 80 kr./m² er meget lavt – moderne kontorbygning har typisk 150–250 kr./m²

80 kr./m² drift er ekskeptionel lavt – reflekterer moderne 2018-bygning uden større vedligeholdelbehov.

Afkast – 5,50% solid for statsig kontorbolig

Rentabilitet er konkurrencedygtig:

• Handelspris: 138 mio. kr.
• Netto-leje-indkomst ved fuld udlejning: Ca. 7,5 mio. kr. årligt
• Estimeret afkast: 5,50% (7,5 mio. / 138 mio.)
• Sammenligning: Over kontorgennemsnit i København (typisk 3–4%) men under bolig-niveau (4–5%)
• Statslejer-premium: 5,50% yield for garanteret statslejer er attraktiv

5,50% afkast er solid for statslejet kontordomicil – højere end private investorer typisk accepterer fordi statslejere garanteret stabil og langsigtede.

Pris-benchmark – 22.011 kr./m² Aarhus kontor

Prismekanikken:

• Pris per m² areal: 138 mio. / 6.271 m² = 22.011 kr./m²
• Benchmark: 22.011 kr./m² er konkurrencedygtig for regionalt Jylland kontor
• København-sammenligning: København typisk 30.000–50.000+ kr./m² kontor
• Regional-rabat: Aarhus-pris er væsentligt under København-niveau

22.011 kr./m² er konkurrencedygtig for moderne Aarhus N domicil – væsentligt under København-pris.

Parkering – 120 pladser på terræn

Parkering sikrer attraktivitet:

• Parkeringspladser: 120 stk. på befæstet terræn omkring bygningen
• Forhold: 120 pladser for 6.271 m² = omkring 1 plads per 52 m² – høj standard
• Terræn-placering: Ikke underjordisk – enklere drift, lavere omkostninger

120 parkeringspladser på terræn betyder høj parkerings-kapacitet – vigtig for statslige institutioner med mange besøgende og ansatte.

Bygningsstyrelsens strategi – statsligt ejerskab sikkerhed

Køb-strategien markerer vigtig institutionel trend:

• Sidste to år: Bygningsstyrelsen har købt 6 kontordomiciler, samlet 850+ mio. kr.
• Strategi: Sikre statslige institutioners boligbehov gennem ejer-kontrol
• Rationale: Når private lejere ophører eller skaber sikkerhedsudfordringer, køb i stedet for at acceptere nye private lejere
• Markedssignal: Statslige institutioner er vigtigste kontorbolig-køber i Danmark 2024–2025

Bygningsstyrelsens aggressive køb-strategi signaliserer at statslige institutioner prioriterer sikkerhed og kontrol over leje-afhængighed – vigtig trend i Danmark.

Kontorsegment-volatilitet – private investorer tilbageholdende

Markedskontekst forklarer Bygningsstyrelsens rolle:

• Trend: Kontorsegmentet har lav transaktionsvolumen seneste år
• Private investorer: Tilbageholdende pga. post-pandemi usikkerhed om kontor-demand
• Brugere: Mer aktive end investorer – køber direkte når strategisk behov
• Resultat: Bygningsstyrelsen bliver dominerende kontorbolig-køber ved mangel på private buyers

Bygningsstyrelsens dominans i kontorkøb er symptom på privatinvestor-tilbageholdenhed – statslige institutioner fylder vacuumet.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Olof Palmes Allé 18G – herunder detaljerede leje-niveauer, afkastanalyse, værdifordeling og øvrige nøgletal – finder du det fulde dataudtræk på ReData.dk's transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang for at få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Olof Palmes Allé 18G?
Moderne kontordomicilbygning i Aarhus N fra 2018, H-formet 3-etagers, 6.271 m² areal, 120 parkeringspladser.

Hvem har købt og solgt?
Køber: Bygningsstyrelsen (dansk statslig institution). Sælger: PFA Ejendomme A/S. Handlen blev gennemført februar 2025 – betinget af Folketingets godkendelse.

Hvad var handelsprisen?
138 mio. kr. – sjette stort statskøb seneste to år (samlet 850+ mio.).

Hvad er adresse?
Olof Palmes Allé 18G, 8200 Aarhus N.

Hvor stort er arealet?
6.271 m² lejebærende areal.

Hvem lejer domicilbygningen?
Fødevarestyrelsen og Styrelsen for Patientklager – begge fortsætter som lejere efter købet.

Hvor meget areal er ledigt?
659 m² tomgang fra delopsigelse – Bygningsstyrelsen søger ny statslejer på sigt.

Hvad er bruttoleje?
1.276 kr./m² ved fuld udlejning (8,0 mio. kr. årligt).

Hvad er driftsomkostninger?
80 kr./m² årligt – meget lavt for moderne kontorbygning.

Hvad er afkastet?
5,50% – solid for statslejet kontordomicil.

Hvad er pris per m²?
22.011 kr./m² – konkurrencedygtig for Aarhus, væsentligt under København-niveau.

Hvor mange parkeringspladser?
120 på befæstet terræn – høj standard for statsinstituion.

Hvorfor købte Bygningsstyrelsen?
For at sikre statslejer-kontinuitet uden private lejere – sikkerhedsmæssige og diskretionsmæssige årsager efter delopsigelse.

Hvad betyder Bygningsstyrelsens køb-strategi?
Seneste to år købt 6 domiciler for 850+ mio. – statslige institutioner bliver vigtigste kontorbolig-køber pga. privatinvestor-tilbageholdenhed.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Alle data er tilgængelige i ReData.dk's transaktionsdatabase – leje-niveauer, afkastanalyse og værdifordeling.