Skt. Pauls Kirkeplads 19 Aarhus C solgt for 28,8 mio. kr. – Tækkersminde køber blandet hjørneejendom med lejereserve

Tækkersminde køber Skt. Pauls Kirkeplads 19 – blandet hjørneejendom på Frederiksbjerg

Tækkersminde ApS har i maj 2026 erhvervet den blandede bolig- og retailejendom Skt. Pauls Kirkeplads 19 i 8000 Aarhus C fra en privat investor for 28.800.000 kr. Ejendommen er opført i 1900 og har et samlet lejebærende areal på 948 m² fordelt på 8 boliglejemål, 1 butikslejemål og 1 restaurantlejemål.

Ejendommen overtages med en tomgang på ca. 12%, hvilket sammen med et §19, stk. 1-lejemål på et lavt lejeniveau forklarer det estimerede afkast på 2,83%. Handlen er derfor mindre en stabiliseret driftscase og mere en case om genudlejning og lejereserve – hvor køber betaler for potentialet frem for den aktuelle indtjening.

Med en kvadratmeterpris på 30.351 kr. ligger prisniveauet på linje med sammenlignelige ældre boligejendomme i Aarhus C, trods den blandede anvendelse og tomgangen.

Tækkersminde – køber med fokus på uforløst indtjeningspotentiale

Køber-profil:

• Køber: Tækkersminde ApS
• Aktivtype: Blandet bolig- og retailejendom
• Ejendomsstørrelse: 948 m² fordelt på 10 lejemål
• Overtagelsesstatus: Ca. 12% tomgang
• Værdiløft-parametre: Genudlejning af restaurantlejemål, lejereserve på boliger, §19, stk. 1-konvertering

Købet af en ejendom til under 3% afkast giver kun mening, hvis der foreligger konkrete planer for at hæve driftsindtægten. Skt. Pauls Kirkeplads 19 tilbyder tre selvstændige løftestænger: et ledigt restaurantlejemål med udbudt leje, en dokumenteret lejereserve på flere boliglejemål samt et §19, stk. 1-lejemål med en leje på under halvdelen af ejendommens øvrige boligniveau.

Privat investor sælger – exit fra moderniseret ejendom med tomgang

Sælger-profil:

• Sælger: Privat investor
• Moderniseringsgrad: 7 af 8 boliglejemål moderniseret
• Vedligeholdelse: Vinduer løbende udskiftet
• Salgsstatus: Ejendommen afhændes med ledigt restaurantlejemål

Sælger har gennemført modernisering af syv ud af otte boliglejemål samt løbende vinduesudskiftning. Ved at afhænde ejendommen med det ledige restaurantlejemål overdrages både genudlejningsrisikoen og -potentialet til køber, hvilket typisk afspejles i prisfastsættelsen.

Skt. Pauls Kirkeplads 19 – klassisk hjørneejendom fra 1900 med spir

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 1900
• Etager: 4½ plan med udnyttet kælder
• Bygningstype: Klassisk hjørneejendom
• Facade: Hvidpudset sokkel mod Skt. Pauls Kirkeplads
• Tag: Betontagsten
• Spir: Zinkbeklædt – ejendommens karakteristiske kendetegn
• Vinduer: Løbende udskiftet
• Stand: God og velvedligeholdt ifølge sælgers mægler

Hjørneejendomme med spir er et karakteristisk træk ved århundredeskiftets byggeri på Frederiksbjerg og giver bygningen en markant placering i gadebilledet. Den løbende vinduesudskiftning og betegnelsen "god og velvedligeholdt stand" adskiller ejendommen positivt fra flere sammenlignelige Aarhus-handler, hvor bygningsmassen typisk beskrives som værende i "almindelig stand".

Boligsammensætning – 92 m² gennemsnit, 72-102 m² spænd

Boligporteføljen:

• Antal boliglejemål: 8 stk.
• Størrelsesinterval: 72–102 m² per lejlighed
• Gennemsnitsstørrelse: 92 m²
• Estimeret boligareal: Ca. 736 m²
• Målgruppe: Familier og etablerede husstande

Gennemsnitsstørrelsen på 92 m² ligger markant over niveauet i sammenlignelige aarhusianske udlejningsejendomme, hvor 70-75 m² er mere typisk. Den større boligstørrelse henvender sig til husstande med højere betalingsevne og understøtter det opnåede lejeniveau i de moderniserede lejemål.

Indretning – plankegulve og bevarede klassiske detaljer

Indretningsstandard:

• Gulve: Lyse plankegulve
• Vægge: Hvidtede vægge
• Køkken: Nyere køkkener
• Badeværelse: Nyere badeværelser
• Særpræg: Flere lejemål har bevarede klassiske detaljer
• Indvendig stand: God stand

Kombinationen af moderne køkkener og badeværelser med bevarede originale detaljer rammer et attraktivt segment i det aarhusianske lejemarked. Lejere betaler typisk en præmie for karakterfulde ældre lejligheder, hvor de tidssvarende faciliteter er på plads uden at bygningens oprindelige udtryk er gået tabt.

Lejestruktur – markant spænd mellem §19, stk. 2 og §19, stk. 1

Lejefordeling bolig:

• §19, stk. 2-lejemål: 7 stk. moderniserede
• Gennemsnitlig leje §19, stk. 2: 1.249 kr./m²
• §19, stk. 1-lejemål: 1 stk. på 102 m²
• Leje §19, stk. 1: 471 kr./m²
• Lejeforskel: 778 kr./m² – de moderniserede lejemål indbringer 165% mere

Lejeniveauet på 471 kr./m² i §19, stk. 1-lejemålet er usædvanligt lavt – lavere end de 821 kr./m², der blev registreret i det omkostningsbestemte lejemål ved handlen om Stadion Allé 16 i april 2026. Med et areal på 102 m² indbringer lejemålet ca. 48.000 kr. årligt mod ca. 127.000 kr., hvis det blev udlejet på §19, stk. 2-niveau.

Lejereserve – dokumenteret potentiale på flere boliglejemål

Potentiel indtægtsforøgelse:

• Lejereserve: Foreligger på flere boliglejemål ifølge sælgers mægler
• §19, stk. 1-lejemål: Potentiale på ca. 79.000 kr. årligt ved konvertering
• Estimeret nuværende boligleje: Ca. 840.000 kr. årligt
• Forudsætning: Fraflytning samt eventuel gennemgribende forbedring
• Tidshorisont: Afhængig af naturlig lejerudskiftning

Ud over konverteringspotentialet i §19, stk. 1-lejemålet angiver sælgers mægler, at flere af de øvrige boliglejemål har en lejereserve ved genudlejning. Det betyder, at de aktuelle lejeniveauer ligger under det, markedet vil bære ved nyudlejning – et forhold, der typisk opstår, når lejemål ikke er reguleret i takt med markedsudviklingen.

Erhvervslejemål – ét udlejet og ét ledigt

Erhvervsporteføljen:

• Retaillejemål: 100 m² udlejet til Amigo Pizza & Grill Århus
• Bruttoleje retail: 1.440 kr./m² – ca. 144.000 kr. årligt
• Restaurantlejemål: 112 m² – aktuelt ledigt
• Udbudt bruttoleje: 1.731 kr./m² – ca. 193.900 kr. årligt
• Lejeforskel: 291 kr./m² højere på det ledige lejemål

Det ledige restaurantlejemål på 112 m² udgør hovedparten af ejendommens tomgang på ca. 12%. Ved genudlejning til den udbudte leje på 1.731 kr./m² tilføres ejendommen ca. 193.900 kr. årligt – en markant forbedring af driftsindtægten på en ejendom, hvor den samlede indtægt i dag ligger omkring 1 mio. kr.

At det ledige lejemål udbydes til en højere kvadratmeterleje end det udlejede retaillejemål indikerer, at markedslejen på Frederiksbjerg er steget siden indgåelsen af den eksisterende kontrakt.

Samlet værdiløft-potentiale

Potentiel indtægtsforøgelse:

• Genudlejning af restaurantlejemål: Ca. 193.900 kr. årligt
• Konvertering af §19, stk. 1-lejemål: Ca. 79.000 kr. årligt
• Lejereserve øvrige boliger: Ikke kvantificeret i materialet
• Identificeret potentiale: Ca. 273.000 kr. årligt

Alene de to kvantificerbare poster kan løfte ejendommens årlige indtægt med ca. 273.000 kr. På en handelspris på 28,8 mio. kr. svarer det isoleret set til knap 1 procentpoint i afkastforbedring – hvortil kommer den ikke-kvantificerede lejereserve på de øvrige boliglejemål.

Kælder og tagetage – uudnyttede arealer

Øvrige arealer:

• Kælder: Lagerareal tilknyttet retaillejemålet
• Fællesfaciliteter: Vaske- og tørrerum til beboerne
• Tagetage: Uudnyttet – anvendes til opbevaring for beboerne
• Potentiale: Tagetagen indgår ikke i det lejebærende areal

Den uudnyttede tagetage anvendes i dag udelukkende til beboeropbevaring og genererer ingen lejeindtægt. I ældre Aarhus-ejendomme har udnyttelse af tagetager til boligformål været en udbredt værdiskabelsesstrategi, om end det forudsætter både myndighedsgodkendelse og betydelige anlægsinvesteringer.

Afkast – 2,83% afspejler tomgang og uforløst potentiale

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 28.800.000 kr.
• Estimeret afkast: 2,83%
• Implicit nettoindtægt: Ca. 815.000 kr. årligt
• Tomgang ved overtagelse: Ca. 12%
• Sammenligning Stadion Allé 16: 3,32% (fuldt udlejet)
• Sammenligning Hallssti 31: 3,36% (ca. 4% tomgang)

Afkastet på 2,83% ligger 49-53 basispunkter under sammenlignelige Aarhus-handler i 2026. Forskellen forklares direkte af tomgangen på 12% samt §19, stk. 1-lejemålets lave lejeniveau. Køber betaler dermed for et fremtidigt stabiliseret afkast snarere end for den aktuelle indtjening.

Pris per kvadratmeter – 30.351 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 30.351 kr. (28,8 mio. / 949 m²)
• Pris per lejemål: Ca. 2,88 mio. kr. (28,8 mio. / 10 lejemål)
• Sammenligning Stadion Allé 16: 31.144 kr./m²
• Sammenligning Hallssti 31: 30.423 kr./m²
• Sammenligning Jægergårdsgade 114B: 38.018 kr./m²

Kvadratmeterprisen ligger på linje med de øvrige ældre Aarhus-ejendomme med reguleret lejestruktur, men markant under Jægergårdsgade 114B, hvor fri markedsleje gav en præmie på over 20%. Prissætningen indikerer, at markedet har indregnet både tomgangen og potentialet i en samlet vurdering.

Frederiksbjerg – Aarhus' mest eftertragtede bykvarter

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Skt. Pauls Kirkeplads 19, 8000 Aarhus C
• Kvarter: Frederiksbjerg
• Karakteristik: Tæt bykvarter med caféliv, butikker og restauranter
• Nærhed: Skt. Pauls Kirke, Jægergårdsgade og Aarhus Hovedbanegård
• Beboersegment: Unge professionelle, studerende og etablerede husstande

Skt. Pauls Kirkeplads ligger centralt på Frederiksbjerg i umiddelbar nærhed af kvarterets restaurationsmiljø. Den bymæssige tæthed og det aktive gadeliv understøtter både boligefterspørgslen og grundlaget for retail- og restaurationslejemål – hvilket er afgørende for genudlejningen af det ledige lejemål.

Blandede ejendomme med tomgang som investeringssegment

Markedstendens:

• Segment: Blandede bolig- og erhvervsejendomme i attraktive bykvarterer
• Afkastniveau: Typisk 2,5-3,5% ved tomgang og uforløst potentiale
• Investortype: Private investorer og mindre selskaber med aktiv driftstilgang
• Risiko: Genudlejningstid for erhvervslejemål kan være lang
• Opside: Kombination af lejereserve, tomgangsudlejning og lejekonvertering

Blandede ejendomme med både bolig- og erhvervslejemål tilbyder en diversificeret indtægtsstruktur, men indebærer også højere kompleksitet. Erhvervslejemål har typisk længere genudlejningstid end boliger, hvorfor en tomgang på erhvervsdelen kan trække ud – til gengæld er lejeniveauet per kvadratmeter væsentligt højere end på boligsiden.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Skt. Pauls Kirkeplads 19 – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Skt. Pauls Kirkeplads 19?

En blandet bolig- og retailejendom fra 1900 på Frederiksbjerg i 8000 Aarhus C med 8 boliglejemål, 1 butikslejemål og 1 restaurantlejemål på i alt 948 m².

Hvem har købt og solgt?

Køber: Tækkersminde ApS. Sælger: Privat investor. Handlen blev gennemført i maj 2026.

Hvad var handelsprisen?

28.800.000 kr., svarende til 30.351 kr./m².

Hvad er afkastet?

2,83% estimeret – påvirket af tomgangen på ca. 12% og det lave lejeniveau i §19, stk. 1-lejemålet.

Hvad er tomgangen?

Ejendommen overtages med en tomgang på ca. 12%, hovedsageligt det ledige restaurantlejemål på 112 m².

Hvor mange boliglejemål er der?

8 boliglejemål mellem 72 og 102 m² med et gennemsnit på 92 m².

Hvordan er boligerne udlejet?

7 lejemål er moderniseret og udlejet efter §19, stk. 2 til gennemsnitligt 1.249 kr./m². Det resterende lejemål på 102 m² er udlejet efter §19, stk. 1 til 471 kr./m².

Er der en lejereserve?

Ja, ifølge sælgers mægler foreligger der en lejereserve ved genudlejning af flere af boliglejemålene.

Hvem lejer retaillejemålet?

Amigo Pizza & Grill Århus lejer 100 m² til en bruttoleje på 1.440 kr./m².

Hvad koster det ledige restaurantlejemål?

Det ledige lejemål på 112 m² er udbudt til en bruttoleje på 1.731 kr./m² ifølge sælgers mægler.

Hvordan ser bygningen ud?

En klassisk hjørneejendom i 4½ plan med udnyttet kælder, hvidpudset sokkel mod Skt. Pauls Kirkeplads, betontagsten og et karakteristisk zinkbeklædt spir.

Hvad er bygningens stand?

God og velvedligeholdt ifølge sælgers mægler. Vinduerne er løbende udskiftet.

Hvordan er lejlighederne indrettet?

Med hvidtede vægge, lyse plankegulve, nyere køkkener og badeværelser. Flere lejemål har bevarede klassiske detaljer.

Hvad anvendes tagetagen til?

Den uudnyttede tagetage anvendes i dag til opbevaring for ejendommens beboere.

Hvad findes der i kælderen?

Lagerareal tilknyttet retaillejemålet samt fælles vaske- og tørrerum til beboerne.

Hvor stort er det samlede værdiløft-potentiale?

Ca. 273.000 kr. årligt alene fra genudlejning af restaurantlejemålet og konvertering af §19, stk. 1-lejemålet – hertil kommer den ikke-kvantificerede lejereserve på øvrige boliger.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?

Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling.