Sletteskoven Kolding solgt for 160,9 mio. kr. – K Partners Living køber 87 rækkehuse i porteføljehandel

K Partners Living køber Sletteskoven – porteføljens største enkeltejendom

Ejendomsinvestoren K Partners Living K/S har erhvervet rækkehuskomplekset Sletteskoven på Sørinesvej 21 m.fl. i Kolding fra CL Bolig ApS for 160,9 mio. kr. i april 2026. Transaktionen indgår i en større porteføljehandel, hvor K Partners Living overtager i alt 125 rækkehuse med et samlet lejebærende areal på 10.493 m² til en samlet pris på 230 mio. kr.

Med 87 af porteføljens 125 boliger og 7.265 m² af det samlede areal på 10.493 m² udgør Sletteskoven langt hovedparten af handlen. Ejendommen står for ca. 70% af både antal boliger, areal og handelsværdi i porteføljen.

K Partners Living – partnerskab mellem Kristensen Properties og AkademikerPension

Køber-profil:

• Køber: K Partners Living K/S
• Struktur: Partnerskab mellem Kristensen Properties og AkademikerPension
• Strategi: Opkøb af nyopførte boligporteføljer med etableret udlejning
• Kapitalprofil: Pensionskapital med langsigtet investeringshorisont
• Geografisk fokus: Jyske vækstområder uden for de dyreste storbylokationer

Partnerskabet mellem en erfaren ejendomsforvalter og en pensionskasse giver adgang til langsigtet kapital, der matcher boligudlejningens driftsprofil. Ved at købe hele porteføljen samlet opnår K Partners Living skalafordele i administration og vedligeholdelse på tværs af de 125 boliger.

CL Bolig exit – developer sælger efter fuld udlejning

Sælger-profil:

• Sælger: CL Bolig ApS
• Strategi: Exit efter opførelse og stabilisering af lejeniveau
• Timing: April 2026 – ca. 2 år efter opførelse i 2024
• Salgsform: Samlet porteføljesalg frem for gradvis frasalg

CL Bolig følger den etablerede developer-model: opførelse, udlejning til stabilt niveau og efterfølgende salg til institutionel investor. Et samlet porteføljesalg til én køber reducerer transaktionsomkostninger og tidsforbrug sammenlignet med salg af enkeltejendomme.

Kolding som boliglokalisering – Trekantområdets knudepunkt

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Sørinesvej 21 m.fl., 6000 Kolding
• Region: Sydjylland – centralt i Trekantområdet
• Befolkning: Kolding Kommune med ca. 95.000 indbyggere
• Infrastruktur: Motorvejskryds E20/E45, hovedbanestrækning
• Erhvervsbase: Bredt erhvervsliv, uddannelsesinstitutioner, sygehus

Kolding er en af Danmarks største provinsbyer og udgør et centralt knudepunkt i Trekantområdet med adgang til både Vejle, Fredericia og Esbjerg. Byen har en diversificeret erhvervsstruktur og en stabil befolkningstilvækst, hvilket understøtter efterspørgslen efter moderne lejeboliger.

Sletteskoven – 87 rækkehuse i 20 et-plans bygninger fra 2024

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 2024 – nyopført bebyggelse
• Struktur: 20 et-plans bygninger med i alt 87 boligenheder
• Facader: Røde mursten – klassisk dansk byggetradition
• Tag: Røde tegl – holdbart og vedligeholdelsesvenligt materiale
• Udvendig stand: Meget god stand uden renoveringsbehov
• Samlet areal: 7.265 m² lejebærende

Med røde mursten og teglsten adskiller Sletteskoven sig materialemæssigt fra søsterejendommen Grøddehøj i Ikast, der er opført med lyse mursten og tagpaptag. Teglsten har typisk en levetid på 50-80 år og kræver mindre vedligeholdelse end tagpap, hvilket giver en fordelagtig langsigtet driftsprofil.

Boligsammensætning – 84 m² gennemsnit, 2-4 værelser

Boligporteføljen:

• Antal boliger: 87 rækkehuse
• Størrelsesinterval: 67–110 m² per enhed
• Gennemsnitsstørrelse: 84 m²
• Værelsesantal: 2-4 værelser per bolig
• Målgruppe: Børnefamilier, par og seniorer
• Bygningstæthed: Ca. 4,4 boliger per bygning

Gennemsnitsstørrelsen på 84 m² ligger væsentligt over typiske lejlighedsprojekter i storbyerne. Spændet fra 67 til 110 m² giver mulighed for at tiltrække forskellige husstandstyper, hvilket reducerer risikoen for samtidig tomgang på tværs af ejendommen.

Indretning – HTH-køkkener, parketgulve og privat udendørs areal

Indretningsstandard:

• Gulve: Parketgulve i alle boliger
• Lofter: Troldtekt – lyddæmpende og vedligeholdelsesfri
• Køkken: HTH-køkkener – anerkendt dansk producent
• Badeværelse: Moderne toilet- og badefaciliteter
• Udendørs: Egen terrasse eller have til hver bolig
• Indvendig stand: God stand

Den private have eller terrasse er en central konkurrencefordel over for etageboliger og understøtter det højere lejeniveau. Kombineret med et-plans indretningen appellerer boligerne bredt til både børnefamilier og ældre lejere, der ønsker at undgå trapper.

Lejeniveau – 1.345 kr./m² ifølge sælgers regnskab 2025

Lejestruktur:

• Gennemsnitlig leje: 1.345 kr./m² årligt (sælgers regnskab 2025)
• Samlet årlig lejeindtægt: Ca. 9,77 mio. kr. (7.265 m² × 1.345 kr./m²)
• Per bolig årligt: Ca. 112.300 kr. (9,77 mio. / 87 boliger)
• Per bolig månedligt: Ca. 9.360 kr. gennemsnit
• Sammenligning: 56 kr./m² højere end Grøddehøj i Ikast (1.289 kr./m²)

Sletteskoven opnår et højere lejeniveau end porteføljens ejendom i Ikast, hvilket afspejler Koldings position som større by med bredere erhvervsbase og stærkere boligefterspørgsel. En månedlig husleje omkring 9.360 kr. for et nyopført rækkehus på 84 m² med egen have er konkurrencedygtigt i Kolding-området.

Afkast – 5,00% over storbyniveau

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 160,9 mio. kr.
• Bruttolejeindtægt: Ca. 9,77 mio. kr. årligt
• Estimerede driftsomkostninger: Ca. 1,72 mio. kr. (ca. 237 kr./m²)
• Netto lejeindtægt: Ca. 8,05 mio. kr.
• Afkast: 5,00% (afrundet)

Et afkast på 5,00% ligger 40-130 basispunkter over niveauet for tilsvarende nyopførte boligejendomme i København og Aarhus, hvor afkastene typisk realiseres mellem 3,7% og 4,6%. Præmien afspejler den regionale beliggenhed, men modsvares af en ny bygningsmasse uden umiddelbart vedligeholdelsesbehov.

Pris per kvadratmeter – 22.147 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 22.147 kr. (160,9 mio. / 7.265 m²)
• Portefølje-gennemsnit: 21.919 kr./m² (230 mio. / 10.493 m²)
• Sammenligning Grøddehøj: 21.406 kr./m² i Ikast
• Prispræmie over Ikast: Ca. 741 kr./m² (3,5%)
• København-sammenligning: Typisk 35.000-70.000 kr./m²

Sletteskoven er prissat over porteføljens gennemsnit, hvilket harmonerer med det højere lejeniveau i Kolding. Prispræmien på 3,5% i forhold til Ikast-ejendommen er mindre end lejepræmien på 4,3%, hvilket indikerer et marginalt bedre afkastforhold på Kolding-ejendommen.

Sletteskoven i porteføljekontekst – 70% af den samlede handel

Porteføljefordeling:

• Samlet portefølje: 125 rækkehuse, 10.493 m², 230 mio. kr.
• Sletteskoven andel af boliger: 87 af 125 = ca. 69,6%
• Sletteskoven andel af areal: 7.265 af 10.493 m² = ca. 69,2%
• Sletteskoven andel af pris: 160,9 af 230 mio. = ca. 70,0%
• Øvrig ejendom: Grøddehøj Ikast – 38 boliger, 3.228 m², 69,1 mio. kr.

Porteføljen består dermed af to ejendomme: Sletteskoven i Kolding og Grøddehøj i Ikast. Begge er opført i 2024 med samme indretningsstandard, men adskiller sig i facademateriale, tagtype og lejeniveau.

Udenomsarealer – parkering og fælles opholdsarealer

Arealdisponering:

• Befæstede arealer: Fliser udlagt til parkering
• Opholdsarealer: Øvrigt areal udlagt til fælles ophold
• Private arealer: Egen terrasse eller have til hver bolig
• Parkeringsform: Terrænparkering uden underjordisk anlæg

Terrænparkering indebærer minimale driftsomkostninger sammenlignet med underjordiske parkeringsanlæg, der typisk koster 1.000-1.500 kr. per plads årligt i vedligeholdelse og ventilation. For rækkehusbebyggelser uden for storbyerne er terrænparkering standardløsningen.

Rækkehuse som institutionel aktivklasse i 2026

Markedstendens:

• Trend: Institutionelle investorer opkøber nyopførte rækkehusporteføljer
• Drivkraft: Afkastpræmie på 50-100 basispunkter over etageboliger i storbyer
• Karakteristik: Lavere lejerudskiftning og begrænset vedligeholdelse de første år
• Geografi: Fokus flyttes mod provins- og forstadslokationer
• Kapitaltype: Pensionskapital med 20-30 års investeringshorisont

Rækkehussegmentet har gennem 2025 og 2026 tiltrukket betydelig institutionel kapital. Kombinationen af familievenlige boliger, private udearealer og lavere kvadratmeterpriser end i storbyerne gør aktivklassen attraktiv for investorer med lange horisonter og krav om stabile pengestrømme.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Sletteskoven – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling, boligfordeling og øvrige nøgletal – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Sletteskoven?
Et rækkehuskompleks fra 2024 på Sørinesvej 21 m.fl. i Kolding med 87 boliger fordelt på 20 et-plans bygninger, i alt 7.265 m².

Hvem har købt og solgt?
Køber: K Partners Living K/S. Sælger: CL Bolig ApS. Handlen blev gennemført i april 2026.

Hvad var handelsprisen?
160,9 mio. kr. for Sletteskoven. Den samlede portefølje blev handlet til 230 mio. kr.

Hvad omfatter den samlede portefølje?
125 rækkehuse med et samlet lejebærende areal på 10.493 m², alle beliggende i Jylland.

Hvem står bag K Partners Living?
Et partnerskab mellem Kristensen Properties og AkademikerPension.

Hvor mange boliger er der i Sletteskoven?
87 rækkehuse fordelt på 20 et-plans bygninger.

Hvad er boligstørrelserne?
67-110 m² per bolig med et gennemsnit på 84 m² og 2-4 værelser.

Hvad er indretningsstandarden?
Parketgulve, troldtekt-lofter, HTH-køkkener, moderne toilet/bad samt egen terrasse eller have.

Hvad er lejeniveauet?
1.345 kr./m² i gennemsnit ifølge sælgers regnskab for 2025.

Hvad er den årlige lejeindtægt?
Ca. 9,77 mio. kr. (7.265 m² × 1.345 kr./m²), svarende til ca. 9.360 kr. månedligt per bolig.

Hvad er afkastet?
5,00% afrundet – over niveauet for tilsvarende boligejendomme i København og Aarhus.

Hvad er prisen per kvadratmeter?
22.147 kr./m² for Sletteskoven mod et porteføljegennemsnit på 21.919 kr./m².

Hvornår er ejendommen opført?
2024 – bygningsmassen fremstår i meget god stand uden renoveringsbehov.

Hvad er bygningskonstruktionen?
20 et-plans bygninger med røde murstensfacader og røde teglstenstage.

Hvordan er udenomsarealerne indrettet?
Delvist befæstet med fliser til parkering, resten udlagt til fælles opholdsarealer.

Hvor stor en del af porteføljen udgør Sletteskoven?
Ca. 70% målt på antal boliger, areal og pris – porteføljens klart største ejendom.

Hvordan adskiller Sletteskoven sig fra Grøddehøj?
Sletteskoven har røde mursten og teglstenstage samt et lejeniveau på 1.345 kr./m², mens Grøddehøj i Ikast har lyse mursten, tagpaptag og 1.289 kr./m².

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og boligfordeling.