Stadion Allé 16 Aarhus C solgt for 27,5 mio. kr. – Astrup Asset Management køber klassisk boligejendom med tre lejeformer

Astrup Asset Management køber Stadion Allé 16 – klassisk Aarhus-ejendom i attraktivt kvarter

Astrup Asset Management ApS har i april 2026 erhvervet boligudlejningsejendommen Stadion Allé 16 i 8000 Aarhus C fra en privat investor for 27.500.000 kr. Ejendommen er opført i 1933 og har et samlet lejebærende areal på 883 m² fordelt på 12 boliglejemål.

Ejendommen er overtaget fuldt udlejet, hvilket giver køber en umiddelbar og stabil driftsindtægt uden tomgangsrisiko ved overtagelsen. Handlen giver et bekræftet afkast på 3,32% og en kvadratmeterpris på 31.144 kr.

Transaktionen illustrerer, at klassiske boligudlejningsejendomme fortsat tiltrækker investorer i et marked, hvor nyopførte projekter har domineret overskrifterne. Her vægter beliggenhed, moderniseringsgrad og lejestruktur tungere end certificeringer og nybygningsstandard.

Astrup Asset Management – investor med fokus på ældre boligmasse

Køber-profil:

• Køber: Astrup Asset Management ApS
• Aktivtype: Gammel boligmasse i Aarhus C
• Ejendomsstørrelse: 883 m² fordelt på 12 lejemål
• Overtagelsesstatus: Fuldt udlejet
• Potentiale: Lejeløft ved konvertering af OMK-lejemål

Købet af en fuldt udlejet ejendom med blandet lejestruktur giver både stabil løbende indtægt og et fremtidigt værdiløft-potentiale. Med hovedparten af lejemålene allerede gennemgribende renoveret er de største moderniseringsinvesteringer afholdt af sælger, hvilket reducerer købers umiddelbare kapitalbehov.

Privat investor sælger – exit fra moderniseret ejendom

Sælger-profil:

• Sælger: Privat investor
• Ejendomsstatus ved salg: Fuldt udlejet
• Moderniseringsgrad: Hovedparten af lejemål gennemgribende renoveret
• Tagudskiftning: Røde teglsten fra 2016

Sælger har gennemført både tagudskiftning i 2016 og modernisering af hovedparten af lejemålene. Ved at afhænde ejendommen fuldt udlejet og med de væsentligste investeringer afholdt realiseres værdien af moderniseringsarbejdet i salgsprisen.

Stadion Allé 16 – murstensejendom fra 1933 i 5½ plan

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 1933
• Etager: 5½ plan
• Konstruktion: Én murstensbygning
• Tag: Sadeltag med røde teglsten fra 2016
• Detaljer: Hvidmalede vindueskarme
• Udvendig stand: Almindelig stand

Tagudskiftningen i 2016 er en væsentlig faktor i ejendommens vedligeholdelsesprofil. Røde teglsten har en typisk levetid på 50-80 år, hvilket betyder, at den største enkeltstående vedligeholdelsespost er afholdt og først bliver aktuel igen om flere årtier. Betegnelsen "almindelig stand" for den øvrige bygningsmasse antyder, at der på sigt kan opstå behov for facade- og vinduesvedligeholdelse.

Boligsammensætning – 74 m² gennemsnit, 46-86 m² spænd

Boligporteføljen:

• Antal boliglejemål: 12 stk.
• Størrelsesinterval: 46–86 m² per lejlighed
• Gennemsnitsstørrelse: 74 m²
• Samlet lejebærende areal: 883 m²
• Målgruppe: Par, mindre familier og enlige

Gennemsnitsstørrelsen på 74 m² rammer det bredeste segment i Aarhus-markedet, hvor efterspørgslen efter 2-3 værelses lejligheder er stabilt høj. Spændet fra 46 til 86 m² sikrer, at ejendommen kan tiltrække forskellige husstandstyper og dermed reducere risikoen for samtidig tomgang.

Indretning – plankegulve og moderniserede badeværelser

Indretningsstandard:

• Gulve: Plankegulve
• Vægge: Hvidtede vægge
• Køkken: Lyse elementkøkkener
• Badeværelse: Moderniserede badeværelser
• Altaner: Størstedelen af lejemålene har altan

Kombinationen af originale plankegulve og moderniserede køkkener og badeværelser giver lejlighederne en kombination af karakterfuld ældre boligmasse og tidssvarende faciliteter. Altaner til størstedelen af lejemålene er en væsentlig konkurrencefordel i det aarhusianske lejemarked og understøtter både lejeniveau og lav lejerudskiftning.

Lejestruktur – tre forskellige lejeformer i samme ejendom

Lejefordeling:

• §19, stk. 2-lejemål: Gennemsnitlig leje 1.353 kr./m²
• Fri lejefastsættelse: Gennemsnitlig leje 1.890 kr./m²
• Omkostningsbestemt (OMK): 821 kr./m²
• Lejeforskel OMK til §19, stk. 2: 532 kr./m² – 65% højere
• Lejeforskel §19, stk. 2 til fri leje: 537 kr./m² – 40% højere

Ejendommen rummer alle tre lejeformer, hvilket er relativt sjældent i en ejendom med kun 12 lejemål. Spændet fra 821 kr./m² på OMK til 1.890 kr./m² på fri leje er markant – de frit udlejede lejemål indbringer mere end det dobbelte per kvadratmeter sammenlignet med OMK-lejemålet.

Værdiløft-potentiale i lejestrukturen

Potentiel indtægtsforøgelse:

• OMK-lejemål: 821 kr./m² – laveste niveau i ejendommen
• Potentiale ved konvertering til §19, stk. 2: +532 kr./m²
• Potentiale ved konvertering til fri leje: +1.069 kr./m²
• Forudsætning: Fraflytning samt gennemgribende forbedring
• Tidshorisont: Afhængig af naturlig lejerudskiftning

Det væsentligste værdiløft-potentiale ligger i det omkostningsbestemte lejemål, hvor lejen er markant under ejendommens øvrige niveauer. Realiseringen forudsætter dog både fraflytning og investering i gennemgribende forbedring, hvilket typisk strækker sig over en længere årrække og ikke kan tidsfastsættes præcist.

Fællesfaciliteter – højloftet kælder med praktiske funktioner

Faciliteter:

• Cykelrum: Opbevaring til beboernes cykler
• Vaskeri: Fælles vaskefaciliteter
• Teknikrum: Til ejendommens installationer
• Pulterrum: Ekstra opbevaring til lejerne
• Kælderhøjde: Højloftet

Den højloftede kælder rummer alle de faciliteter, der forventes i en velfungerende boligudlejningsejendom. Cykelrum og pulterrum er særligt værdifulde i ældre ejendomme, hvor lejlighederne sjældent har indbygget opbevaringsplads. Fælles vaskeri reducerer behovet for installationer i de enkelte lejemål.

Afkast – 3,32% for fuldt udlejet Aarhus-ejendom

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 27.500.000 kr.
• Bekræftet afkast: 3,32%
• Implicit nettoindtægt: Ca. 913.000 kr. årligt
• Udlejningsstatus: Fuldt udlejet ved overtagelse
• Sammenligning Hallssti 31: 3,36% i Aarhus C

Afkastet på 3,32% ligger tæt på niveauet for tilsvarende ældre boligejendomme i Aarhus midtby. Til sammenligning blev Hallssti 31 handlet til 3,36% i marts 2026. Det lave afkastniveau afspejler, at investorer i Aarhus C prioriterer stabil udlejning og langsigtet værdistigning frem for højt løbende afkast.

Pris per kvadratmeter – 31.144 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 31.144 kr. (27,5 mio. / 883 m²)
• Pris per lejemål: Ca. 2,29 mio. kr. (27,5 mio. / 12 lejemål)
• Sammenligning Hallssti 31: 30.423 kr./m²
• Benchmark Aarhus C: Typisk 28.000-40.000 kr./m² for ældre boligmasse

Kvadratmeterprisen ligger marginalt over Hallssti 31, der blev handlet en måned tidligere. Forskellen kan forklares med den nyere tagkonstruktion fra 2016, altaner til størstedelen af lejemålene og den højere andel af moderniserede lejemål med fri lejefastsættelse.

Stadion Allé – attraktiv beliggenhed i Aarhus C

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Stadion Allé 16, 8000 Aarhus C
• Nærhed: Ceres Park, Marselisborg og Aarhus midtby
• Karakteristik: Etableret boligkvarter med grønne omgivelser
• Beboersegment: Studerende, unge professionelle og etablerede husstande
• Efterspørgsel: Understøttet af Aarhus Universitet og byens erhvervsliv

Stadion Allé ligger i den sydlige del af Aarhus C tæt på både byens grønne områder og midtbyens faciliteter. Kvarteret er kendetegnet ved ældre etageejendomme og en stabil efterspørgsel efter lejeboliger, drevet af universitetets studerende samt byens brede erhvervsliv.

Klassisk boligmasse som investeringssegment

Markedstendens:

• Segment: Ældre boligejendomme i attraktive bykvarterer
• Afkastniveau: Typisk 3,0-4,0% i Aarhus og København
• Investortype: Private investorer og mindre asset managers
• Værdiparametre: Beliggenhed, moderniseringsgrad og lejestruktur
• Konkurrence: Begrænset udbud af velbeliggende ejendomme

Mens nyopførte boligprojekter har domineret de store transaktionstal, handles klassiske boligudlejningsejendomme fortsat aktivt i de attraktive bykvarterer. For denne investortype er andelen af moderniserede lejemål og muligheden for fremtidige lejeløft ofte afgørende parametre – kombineret med beliggenhedens langsigtede værdisikkerhed.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Stadion Allé 16 – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Stadion Allé 16?
En boligudlejningsejendom fra 1933 i 8000 Aarhus C med 12 boliglejemål og et samlet lejebærende areal på 883 m².

Hvem har købt og solgt?
Køber: Astrup Asset Management ApS. Sælger: Privat investor. Handlen blev gennemført i april 2026.

Hvad var handelsprisen?
27.500.000 kr., svarende til 31.144 kr./m².

Hvor mange lejligheder er der?
12 boliglejemål mellem 46 og 86 m² med et gennemsnit på 74 m².

Er ejendommen udlejet?
Ja, ejendommen er overtaget fuldt udlejet uden tomgang.

Hvilke lejeformer anvendes?
Ejendommen rummer tre lejeformer: omkostningsbestemt leje (OMK), §19, stk. 2 og fri lejefastsættelse.

Hvad er lejeniveauerne?
OMK-lejemål: 821 kr./m². §19, stk. 2-lejemål: 1.353 kr./m² i gennemsnit. Frit udlejede lejemål: 1.890 kr./m² i gennemsnit.

Hvad er afkastet?
3,32% bekræftet.

Hvornår er ejendommen opført?
1933.

Hvad er bygningskonstruktionen?
Én murstensbygning i 5½ plan med sadeltag belagt med røde teglsten fra 2016 og hvidmalede vindueskarme.

Hvornår er taget udskiftet?
Teglstenene på sadeltaget er fra 2016.

Hvad er bygningens stand?
Udvendigt fremstår bygningsmassen i almindelig stand.

Hvordan er lejlighederne indrettet?
Med plankegulve, hvidtede vægge, lyse elementkøkkener og moderniserede badeværelser.

Har lejlighederne altaner?
Ja, størstedelen af lejemålene har altan.

Hvilke fællesfaciliteter er der?
En højloftet kælder med cykelrum, vaskeri, teknikrum og pulterrum.

Hvor ligger det største værdiløft-potentiale?
I det omkostningsbestemte lejemål, hvor lejen på 821 kr./m² ligger markant under ejendommens øvrige niveauer.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og lejemålsfordeling.