Tømmermarken 100 Jyllinge solgt for 159,8 mio. kr. – Vinding Gruppen køber 50 nyopførte boliger

Vinding Gruppen køber Tømmermarken 100 – 50 nyopførte boliger i Jyllinge

Vinding Gruppen A/S har i juni 2026 erhvervet boligudlejningsejendommen Tømmermarken 100 i 4040 Jyllinge fra Kinnerton Capital for 159.775.000 kr. Ejendommen er opført i 2024 og har et lejebærende areal på 4.702 m² fordelt på 50 boliger.

Handlen giver et bekræftet afkast på 4,52% og en kvadratmeterpris på 33.980 kr. Ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, hvilket giver køber fleksibilitet til eventuelt frasalg af enkeltenheder på et senere tidspunkt.

Vinding Gruppen – dansk ejendomsinvestor udvider boligportefølje

Køber-profil:

• Køber: Vinding Gruppen A/S
• Aktivtype: Nyopført boligejendom med fri lejefastsættelse
• Ejendomsstruktur: Opdelt i ejerlejligheder
• Strategi: Erhvervelse af moderne udlejningsboliger i hovedstadsoplandet
• Fordel: Ingen renoveringsbehov de kommende år

Købet af en ejendom opført i 2024 betyder minimal risiko for større vedligeholdelsesudgifter i de første 15-20 år. Opdelingen i ejerlejligheder giver køber en strategisk option: ejendommen kan drives som samlet udlejningsportefølje eller gradvist frasælges enhed for enhed, hvis markedsforholdene tilsiger det.

Kinnerton Capital exit – developer realiserer efter stabilisering

Sælger-profil:

• Sælger: Kinnerton Capital
• Strategi: Exit efter opførelse og udlejning
• Timing: Juni 2026 – ca. 2 år efter opførelse i 2024
• Handelsform: Selskabshandel

Salget følger den klassiske developer-model, hvor ejendommen opføres, lejes ud til stabilt niveau og herefter afhændes til en langsigtet investor. Timingen ca. to år efter opførelse er typisk for denne type transaktioner, hvor lejeniveauerne er dokumenteret gennem faktiske lejekontrakter.

Selskabshandel med 5,2 mio. kr. i udskudt skat

Transaktionsstruktur:

• Handelsform: Selskabshandel
• Udskudt skat: 5.216.561 kr.
• Andel af handelspris: Ca. 3,3%
• Konsekvens: Køber overtager den latente skatteforpligtelse

Ved en selskabshandel overtager køber selskabet med ejendommen frem for ejendommen direkte. Den udskudte skat på ca. 5,2 mio. kr. repræsenterer en latent forpligtelse, der først udløses ved et senere direkte salg af ejendommen. Til gengæld undgås tinglysningsafgift, hvilket typisk delvist opvejer den overtagne skatteforpligtelse.

Tømmermarken 100 – townhouses og etagebyggeri fra 2024

Bygningskarakteristika:

• Opførelsesår: 2024 – nyopført bebyggelse
• Bygningstyper: Townhouses kombineret med etagebyggeri
• Facader: Mørke mursten
• Tag: Tagpap
• Udvendig stand: Rigtig god stand
• Ejerform: Opdelt i ejerlejligheder

Kombinationen af townhouses og etagebyggeri giver bebyggelsen en varieret struktur, der tilbyder forskellige boformer inden for samme ejendom. Mørke mursten er et vedligeholdelsesvenligt materiale med lang levetid, mens tagpap kræver eftersyn og eventuel udskiftning efter ca. 25-30 år.

Boligsammensætning – 94 m² gennemsnit, 65-112 m² spænd

Boligporteføljen:

• Antal boliger: 50 stk.
• Størrelsesinterval: 65–112 m² per bolig
• Gennemsnitsstørrelse: 94 m²
• Værelsesfordeling: 2-, 3- og 4-værelses lejemål
• Målgruppe: Børnefamilier og etablerede husstande

Med et gennemsnit på 94 m² ligger boligerne markant over normalen for nyopførte lejeboliger i hovedstadsområdet, hvor gennemsnittet typisk ligger på 70-80 m². Den større boligstørrelse afspejler Jyllinges profil som familieorienteret forstadslokation frem for tætbebygget byområde.

Indretning – køkken-alrum og privat udendørs areal

Indretningsstandard:

• Køkken: Køkken-alrum
• Badeværelse: Moderne badeværelse
• Udendørs: Egen altan eller terrasse til hver bolig
• Karakteristik: Tidssvarende standard uden luksuselementer

Køkken-alrum som planløsning er standard i nyt boligbyggeri og understøtter det familieorienterede segment, ejendommen henvender sig til. At hver bolig har egen altan eller terrasse er en væsentlig konkurrencefordel, der understøtter lejeniveauet og reducerer lejerudskiftningen.

Lejeniveau – differentieret prissætning efter størrelse

Lejestruktur fordelt på boligtype:

• 2-værelses (65-77 m²): 10.288–12.043 kr./måned
• 3-værelses (68-98 m²): 11.580–15.183 kr./måned
• 4-værelses (98-112 m²): 12.377–16.979 kr./måned
• Lejefastsættelse: Fri lejefastsættelse

Ved omregning svarer lejeniveauerne til ca. 1.876–1.900 kr./m² årligt for 2-værelses, ca. 1.859–2.043 kr./m² for 3-værelses og ca. 1.515–1.819 kr./m² for 4-værelses. De mindste boliger opnår dermed den højeste kvadratmeterleje – et velkendt mønster i boligudlejning, hvor den relative pris falder med stigende boligstørrelse.

Estimeret lejeindtægt og driftsøkonomi

Indtægtsberegning:

• Gennemsnitlig månedsleje: Ca. 13.200 kr. (midtpunkt af lejeintervaller)
• Estimeret årlig bruttoleje: Ca. 7,92 mio. kr. (50 boliger × 13.200 kr. × 12)
• Gennemsnitlig kvadratmeterleje: Ca. 1.684 kr./m² årligt
• Bekræftet afkast: 4,52%
• Implicit nettoindtægt: Ca. 7,22 mio. kr. (4,52% af 159,8 mio. kr.)

Forskellen mellem den estimerede bruttoleje og den implicitte nettoindtægt indikerer driftsomkostninger i størrelsesordenen 0,7 mio. kr. årligt, svarende til ca. 150 kr./m². Dette niveau er realistisk for en nyopført ejendom uden større vedligeholdelsesbehov.

Parkering – 75 fællespladser til 50 boliger

Parkeringsstruktur:

• Antal pladser: 75 stk.
• Type: Fællesparkering til brug for lejerne
• Ratio: 1,5 plads per bolig
• Betydning: Høj parkeringsdækning for familiesegment

En parkeringsratio på 1,5 plads per bolig er markant højere end i tætbebyggede byområder, hvor 0,5-0,8 er normen. Den høje dækning afspejler Jyllinges karakter som forstadslokation, hvor bilen ofte er nødvendig for pendling og daglige gøremål – og udgør dermed en væsentlig del af boligernes attraktivitet.

Afkast – 4,52% for nyopført hovedstadsopland

Rentabilitetsanalyse:

• Handelspris: 159.775.000 kr.
• Bekræftet afkast: 4,52%
• Sammenligning Ballerup: 4,40% for nyopført boligprojekt
• Sammenligning Aarhus C: 3,36% for ældre boligmasse
• Sammenligning jysk provins: 5,00% for nyopførte rækkehuse

Afkastet på 4,52% placerer Tømmermarken mellem hovedstadens tætte forstæder og den jyske provins. Niveauet afspejler, at Jyllinge ligger i det ydre hovedstadsopland med længere pendlerafstand til København end eksempelvis Ballerup, men samtidig inden for det attraktive Roskilde-Frederikssund-bånd.

Pris per kvadratmeter – 33.980 kr./m²

Prismekanik:

• Pris per m²: 33.980 kr. (159,8 mio. / 4.702 m²)
• Pris per bolig: Ca. 3,20 mio. kr. (159,8 mio. / 50 boliger)
• Sammenligning Ballerup: 34.515 kr./m²
• København-benchmark: Typisk 40.000-70.000 kr./m²

Kvadratmeterprisen ligger tæt på niveauet for tilsvarende nyopførte boligprojekter i Ballerup, men væsentligt under København-niveau. En pris på ca. 3,2 mio. kr. per bolig for gennemsnitligt 94 m² afspejler den relativt store boligstørrelse i projektet.

Jyllinge som boliglokalisering – Roskilde Fjord-forstad

Geografiske forhold:

• Lokalisering: Tømmermarken 100, 4040 Jyllinge
• Kommune: Roskilde Kommune
• Beliggenhed: Ved Roskilde Fjord i det nordlige Roskilde
• Pendlerafstand: Ca. 35-40 km til København
• Karakteristik: Familieorienteret forstad med naturnærhed

Jyllinge ligger ved Roskilde Fjord i den nordlige del af Roskilde Kommune og kombinerer naturnær beliggenhed med rimelig pendlerafstand til hovedstadsområdet. Byen har traditionelt været domineret af ejerboliger, hvilket gør nyopførte lejeboliger til et relativt begrænset udbud i lokalområdet.

Nyopførte boliger som institutionel aktivklasse

Markedstendens:

• Trend: Fortsat handel med nyopførte boligprojekter i hovedstadsoplandet
• Afkastniveau: Typisk 4,2-4,8% for nyopførte projekter uden for København
• Drivkraft: Stabil lejeindtægt og minimal vedligeholdelse de første år
• Struktur: Selskabshandler dominerer større boligtransaktioner
• Boligstørrelse: Større enheder i forstadslokationer end i bykerner

Markedet for nyopførte boligprojekter i hovedstadsoplandet har været aktivt gennem 2025 og 2026, hvor både institutionelle investorer og private ejendomsselskaber har opkøbt færdigudlejede projekter. Kombinationen af dokumenterede lejeniveauer, ingen udviklingsrisiko og lave vedligeholdelsesomkostninger gør aktivklassen attraktiv for langsigtede investorer.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Tømmermarken 100 – herunder detaljerede lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og boligfordeling – finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Tømmermarken 100?
En boligudlejningsejendom fra 2024 i 4040 Jyllinge med 50 boliger og et lejebærende areal på 4.702 m². Ejendommen er opdelt i ejerlejligheder.

Hvem har købt og solgt?
Køber: Vinding Gruppen A/S. Sælger: Kinnerton Capital. Handlen blev gennemført i juni 2026.

Hvad var handelsprisen?
159.775.000 kr., svarende til 33.980 kr./m².

Hvor mange boliger er der?
50 boliger mellem 65 og 112 m² med et gennemsnit på 94 m².

Hvad er lejeniveauet?
2-værelses lejemål udlejes til 10.288-12.043 kr./måned, 3-værelses til 11.580-15.183 kr./måned og 4-værelses til 12.377-16.979 kr./måned.

Hvilken lejefastsættelse anvendes?
Fri lejefastsættelse.

Hvad er afkastet?
4,52% bekræftet.

Hvordan er ejendommen bygget?
Som townhouses kombineret med etagebyggeri, med mørke mursten på ydervæggene og tagpap på tagkonstruktionen.

Hvad er bygningens stand?
Udvendigt fremstår bygningsmassen i rigtig god stand.

Hvordan er boligerne indrettet?
Med køkken-alrum og moderne badeværelse. Til hver bolig følger egen altan eller terrasse.

Hvor mange parkeringspladser er der?
75 fællespladser til brug for lejerne, svarende til 1,5 plads per bolig.

Er der tale om en selskabshandel?
Ja, handlen er gennemført som selskabshandel med en udskudt skat på 5.216.561 kr.

Hvad betyder den udskudte skat?
Køber overtager en latent skatteforpligtelse på ca. 5,2 mio. kr., der først udløses ved et senere direkte salg af ejendommen.

Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder?
Ja, hvilket giver mulighed for eventuelt frasalg af enkeltenheder på et senere tidspunkt.

Hvornår er ejendommen opført?
2024 – bygningsmassen er nyopført uden renoveringsbehov.

Hvor ligger Jyllinge?
I den nordlige del af Roskilde Kommune ved Roskilde Fjord, ca. 35-40 km fra København.

Hvor finder jeg alle transaktionsdetaljer?
Samtlige data er tilgængelige i ReDatas transaktionsdatabase – lejeniveauer, afkastanalyse, værdifordeling og boligfordeling.