Vigerslev Allé 77 Valby: NREP og AG Gruppen køber FLSmidth HQ for 730 mio. – nyt bydelsprojekt

AG Gruppen og Urban Partners køber FLSmidth Valby – stort bydelsprojekt

Udviklerselskaberne AG Gruppen og Urban Partners har i et joint venture erhvervet Vigerslev Allé 77 i Valby fra FLSmidth & Co. A/S for 730 mio. kr. – blandt de største Valby-handler. Transaktionen markerer vigtig transformation: FLSmidths historiske hovedkontor siden 1956 bliver ny blandingstyp bydel med boliger, kollegier og almene boliger.

Projektet repræsenterer strategisk mixed-use udvikling – vedligeholdelse af eksisterende kontorbygninger kombineret med opførelse af ca. 55.000 m² nye boliger fordelt på private boliger, kollegieboliger og almene boliger. FLSmidth fraflytter ved udgangen af 2025, hvorefter fuld transformationen kan påbegyndes.

Vigerslev Allé som strategisk udviklings-plot

Lokalisering og historie:

• Lokalisering: Vigerslev Allé 77, Valby – vestlige København
• Historie: FLSmidths hovedkontor siden 1956 – 69 år industriel tilstedeværelse
• Karakteristik: Store industrielle bygninger på 51.035 m² grund
• Udviklings-potentiale: Valby gennemgår transformation – fra industri til mixed-use
• Infrastruktur: Metro-forbindelse, motorvejsadgang, urban beliggenhed

Vigerslev Allé 77 er eksempel på Valby-transformation – fra industriel monokultur til blandet bydel med bolig, arbejde, kultur.

FLSmidth exit – fra produktionsfokus til kapitalbeholdning

FLSmidths strategi markerer shift:

• Sælger: FLSmidth & Co. A/S – globalt industriselskab
• Strategi: Fraflytte fra Valby HQ, reducere fast assets, øge kapital-effektivitet
• Nye HQ: FLSmidth skal have nyt hovedkontor (lokalisering ikke angivet)
• Markedssignal: Industriel virksomhed accepterer eksit fra veletableret lokalisering

FLSmidths exit fra 69-årigt HQ signaliserer at globale virksomheder optimerer kapital – ejendomme bliver mindre vigtige, flytter til leje-model eller moderne nye lokationer.

AG Gruppen og Urban Partners – joint venture partnership

Køber-struktur er vigtig:

• Køber: AG Gruppen og Urban Partners – joint venture
• Komplementaritet: Begge danske developers med bolig-fokus
• Strategi: AG og Urban Partners udvikler og holder asset langsigtet
• Markedssignal: Danske developers går sammen for store bydelsprojekter

AG Gruppen og Urban Partners joint venture sikrer at projektet bliver professionelt udviklet – kombinerer udviklings-ekspertise og kapital.

Grund og byggeretter – 51.035 m² til 71.449 m²

Udviklings-potentialet er stort:

• Grundareal: 51.035 m² – betydelig urban grund i Valby
• Lokalplan-godkendt bebyggelsesprocent: Maks. 140
• Samlet byggeret: 71.449 m² (51.035 m² × 140%)
• Pris per byggeret: 10.217 kr./m² (730 mio. / 71.449 m²)
• Benchmark: 10.217 kr./m² er konkurrencedygtig for blandet Valby-udvikling

Bebyggelsesprocent på 140% betyder at projektet kan bygge mere end grundarealet – tilladt ved at bygge op (flere etager). Dette er vigtig løftestang for udvikler.

Bolig-planering – ca. 55.000 m² komplekst mix

Bolig-strategien er diversificeret:

• Samlet bolig-byggeret: Ca. 55.000 m² – maksimal udnyttelse
• Andel af total: Ca. 77% af 71.449 m² samlet byggeret
• Mix-strategi: Private boliger + kollegieboliger + almene boliger
• Lokalplan-krav: Min. 40%, maks. 75% af bruttoetagearealet skal være bolig

55.000 m² bolig på 51.035 m² grund betyder høj densitet – typisk København-moderne udvikling der maksimerer beboerpotentiale.

Private boliger – 16.243 m² standard-segment

Privat bolig-segment:

• Areal: 16.243 m² private boliger
• Gennemsnitlig størrelse: 95 m² per enhed
• Antal boliger estimeret: Ca. 171 boliger (16.243 / 95 m²)
• Target-gruppe: Familier, par – standard København-bolig-segment
• Byggeret-pris (ReData-estimat): 10.000 kr./m²

16.243 m² private boliger på 95 m² gennemsnit betyder at projektet inkluderer familiebolig-segment – vigtig social-mix sammen med kollegier og almene boliger.

Kollegieboliger – 25.007 m² ungdomsboholdspotentiale

Kollegium-segment er vigtig bydel-komponent:

• Areal: 25.007 m² kollegieboliger – største segment
• Boligstørrelse: 25–50 m² per enhed – kompakt designs
• Antal boliger estimeret: Ca. 500–1.000 kollegiepladser (25.007 m² / 25–50 m²)
• Target-gruppe: Unge, studerende, mobil arbejdskraft – København-trend
• Byggeret-pris (ReData-estimat): 14.000 kr./m² – højeste pris blandt boligtyper
• Lokalplan-begrænsning: Maks. 35% af bruttoetagearealet

25.007 m² kollegieboliger (højeste pris 14.000 kr./m²) afspejler at unge-segment er most-in-demand i København – investors værdsætter høj occupancy-rate og young-professional-segment.

Almene boliger – 13.750 m² social-komponent

Almene boliger sikrer social-mix:

• Areal: 13.750 m² almene boliger
• Gennemsnitlig størrelse: 95 m² per enhed
• Antal boliger estimeret: Ca. 145 almene boliger (13.750 / 95 m²)
• Krav: Minimum 25% af boligetagearealet skal være almene boliger (lokalplan-krav)
• Byggeret-pris (ReData-estimat): 4.750 kr./m² – laveste blandt boligtyper
• Socialt ansvar: Sikrer økonomisk blandet bydel, ikke luksus-segment alene

13.750 m² almene boliger (laveste pris 4.750 kr./m²) sikrer at projektet inkluderer affordable-housing – vigtig for København-bydele som skal være socialt blandede.

Kontor-reduktion – fra 31.026 m² til 16.449 m²

Kontorændring markerer strategi:

• Eksisterende kontor: 31.026 m² (FLSmidth HQ)
• Planlagt kontor: Ca. 16.449 m² moderne kontor (47% reduktion)
• Ansats: Modernisering af eksisterende bygninger kombineret med ny-opførelse
• Byggeret-pris (ReData-estimat): 9.250 kr./m² kontor
• Markedstendens: Mindre kontor-behov, mere bolig-demand i København

Kontor-reduktion fra 31.026 til 16.449 m² reflekterer modern trend – mindre kontor-behov (remote-work, co-working) men stabil bolig-demand.

Byggeret-prisestimater – ReData analyse

Byggeret-priser for forskellige anvendelser:

• Kontorbyggeret: 9.250 kr./m² – moderat yield for moderne office
• Almene boligbyggeret: 4.750 kr./m² – laveste, socialt krav
• Kollegiebyggeret: 14.000 kr./m² – højeste, høj demand ungt segment
• Øvrige boligbyggeret: 10.000 kr./m² – private boliger mellem college og almene
• Prisfordeling: Reflekterer marked-demand – college > private bolig > kontor > almene

Byggeret-priserne afspejler markedslogik – college-boliger mest værdsatte (14.000 kr./m²) fordi høj demand blandt unge, almene boliger mindst (4.750 kr./m²) fordi politisk-defineret pris.

Handelspris og pris-mekanik – 730 mio. kr.

Prismekanikken er kompleks:

• Total handelspris: 730 mio. kr. bekræftet
• Pris per m² byggeret: 10.217 kr./m² (730 mio. / 71.449 m²)
• Pris per m² grund: 14.302 kr./m² (730 mio. / 51.035 m²)
• Benchmark: 10.217 kr./m² byggeret er konkurrencedygtig for blandet bydelsprojekt
• Prisnotat: Ekskl. moms da eksisterende bygninger på grunden

10.217 kr./m² byggeret er solid pris – reflekterer at Vigerslev Allé er etableret development-plot med høj usikkerhed omkring udvikling og markedsomkostninger.

Lokalplan-krav – balancerede constraints

Udviklingen er reguleret:

• Bolig-andel: Min. 40%, maks. 75% af bruttoetagearealet
• Kollegium-andel: Maks. 35% af bruttoetagearealet
• Almene boliger: Min. 25% af boligetagearealet
• Bebyggelsesprocent: Maks. 140 – fleksibilitet for udvikler
• Strategi: Lokalplan sikrer social-mix, ikke luksus-monokultur

Lokalplan-krav sikrer at bydelsprojekt bliver socialt blandingstype – ikke bare luksusbolig men mix af college, private, almene boliger.

Udviklings-tidsplan – start slutning 2025

Tidshorisont for transformation:

• FLSmidth fraflyttes: Slutningen 2025 – HQ-transition til nyt lokation
• Udviklings-start: 2026 planlagt – når FLSmidth er ude
• Byggesvarighed: Typisk 3–5 år for major mixed-use projekt
• Planlagt completion: 2029–2031 estimeret – hele bydelsprojekt

FLSmidths udgangen ved slut-2025 betyder at udvikling kan starte 2026 – vigtig for cash-flow for AG Gruppen-Urban Partners joint venture.

Valby transformation – større bydelstrend

Vigerslev Allé 77 er del af større Valby-udvikling:

• Valby-transformation: Fra industri-by til modern blandet bydel
• Bolig-ekspansion: Flere store projekter som Vigerslev Allé underway
• Infrastruktur: Metro-forbindelse, cykelnetværk, grønne arealer
• Markedsposition: Valby bliver vigtig København-bydel for younger demographics

Vigerslev Allé 77 bydelsprojekt er vigtig del af Valby-genoplivning – transformerer industriel område til modern blandet bydel med bolig-fokus.

AG Gruppen og Urban Partners strategi – skalabel bydelsprojekter

Joint venture-strategy:

• AG Gruppen: Erfaren danske developer med bolig-fokus
• Urban Partners: Udvikler specialiseret i mixed-use urban projekter
• Synergier: AG kapital + Urban Partners udviklings-ekspertise = skalabel model
• Pipeline: Vigerslev Allé 77 kan være first af flere joint ventures

AG Gruppen-Urban Partners joint venture på 730 mio. kr. signaliserer skalabel partnership-model for større bydelsprojekter.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er Vigerslev Allé 77?
FLSmidths historiske hovedkontor siden 1956 i Valby – bliver udviklet til blandet bydel med boliger, kollegier og almene boliger.

Hvem har købt og solgt?
Køber: AG Gruppen og Urban Partners (joint venture). Sælger: FLSmidth & Co. A/S. Handlen blev gennemført juni 2025.

Hvad var handelsprisen?
730 mio. kr. – svarende til 10.217 kr. per m² byggeret.

Hvor stort er grundarealet?
51.035 m² grund i Valby med lokalplan-godkendt bebyggelsesprocent på maks. 140.

Hvad er samlet byggeret?
71.449 m² (51.035 m² × 140%) – tilladt ved at bygge flere etager.

Hvor meget bliver bygget bolig?
Ca. 55.000 m² boliger fordelt på private boliger, kollegieboliger og almene boliger.

Hvor meget bliver bygget kontor?
Ca. 16.449 m² moderne kontor – reduktion fra 31.026 m² eksisterende FLSmidth HQ.

Hvad er private boliger?
16.243 m², gennemsnitlig 95 m² per enhed – ca. 171 boliger for familier og par.

Hvad er kollegieboliger?
25.007 m² (største segment), 25–50 m² per enhed – ca. 500–1.000 pladser for unge.

Hvad er almene boliger?
13.750 m², gennemsnitlig 95 m², min. 25% af boligetagearealet – sikrer social-mix.

Hvornår fraflytter FLSmidth?
Ved udgangen af 2025 – udvikling kan starte 2026.

Hvornår bliver projektet færdigt?
Typisk 3–5 år efter start – completion estimeret 2029–2031.

Hvad betyder joint venture AG Gruppen-Urban Partners?
Danske developers går sammen for large-scale bydelsprojekt – kombinerer kapital og udviklings-ekspertise.