Nesa Allé 1 Gentofte: PenSam-konsortium køber Ørsteds hovedkontor for 2,475 mia. kr.

Køber og sælger

• Køber: PenSam, AIP Asset Management og Artha Kapitalforvaltning (konsortium)
• Sælger: ATP Ejendomme A/S
• Handelsdato: December 2021
• Handelspris: 2.475.000.000 kr.

ATP Ejendomme købte Nesa Allé 1 i 2013 i en sale and leaseback-handel med Ørsted. Ved en sale and leaseback sælger en virksomhed sin egen ejendom og lejer den tilbage. Ørsted frigjorde dermed kapital, men blev boende som lejer. Efter ca. 8 års ejerskab sælger ATP Ejendomme videre til konsortiet med Ørsted fortsat som lejer.

Ejendommen

• Adresse: Nesa Allé 1, 2820 Gentofte
• Opførelsesår: 1990 med løbende udvidelser, senest i 2011 med 31.500 m² kontor
• Antal bygninger: 20
• Lejebærende areal: 56.528 m² kontor
• Samlet areal inkl. kælder: 84.436 m²
• Kælder: 27.908 m² med parkering, fitness, teknik, lager og konferencelokale
• Grundareal: 75.386 m² fordelt på tre matrikler
• Kapacitet: Ca. 2.400 medarbejdere med plads til yderligere 200

Hovedbygningen ud mod Nesa Allé er ca. 50.600 m² i 3 etager og bundet sammen af et 300 meter langt glasatrium på ca. 6.400 m², kaldet Ramblaen. Hertil kommer en ældre kontorbygning fra 1991 (bygning Q, R, S og T) på ca. 5.900 m². Med 2.400 medarbejdere svarer det lejebærende areal til ca. 23,6 m² pr. medarbejder.

Ejendommen har 1.248 p-pladser: 550 i parkeringskælder og 698 på terræn. Heraf ligger ca. 250 på Ørnegårdsvej 2A på den anden side af Lyngbyvejen, forbundet med hovedejendommen via en tunnel under vejen. Der er 46 ladestandere til elbiler.

Lejer og kontrakt

• Lejer: Ørsted
• Kontrakttype: Triple net lease
• WAULT: 7 år fra handelsdatoen

Ved en triple net lease betaler lejer alle driftsudgifter, herunder ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse. Udlejers lejeindtægt er dermed lig med nettoindtægten. WAULT er den vægtede gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne. Med 7 år fra december 2021 er lejeindtægten i gennemsnit sikret til udgangen af 2028.

Hele ejendommen er udlejet til én lejer. Det giver en enkel drift, men også en høj koncentrationsrisiko: fraflytter Ørsted ved kontraktudløb, skal 56.528 m² genudlejes på én gang.

Økonomi

• Estimeret leje hovedbygning: Ca. 1.600 kr./m², i alt ca. 80,96 mio. kr. (50.600 m² × 1.600 kr.)
• Estimeret leje ældre kontorbygning: Ca. 1.400 kr./m², i alt ca. 8,26 mio. kr. (5.900 m² × 1.400 kr.)
• Estimeret leje i alt: Ca. 89,22 mio. kr.
• Driftsudgifter for udlejer: 0 kr. (triple net lease)
• Bekræftet afkast: 4,66 %
• Nettoindtægt ved 4,66 %: Ca. 115,3 mio. kr. (2.475 mio. kr. × 4,66 %)
• Pris pr. m²: 34.581 kr. (ReDatas registrering)
• Pris pr. medarbejderplads: Ca. 1,03 mio. kr. (2.475 mio. kr. ÷ 2.400)

Et afkast på 4,66 % betyder, at nettoindtægten dækker købesummen på ca. 21 år ved uændret leje, før finansiering og skat.

Note: De estimerede lejeniveauer for kontorarealerne giver en årlig leje på ca. 89,2 mio. kr., svarende til et afkast på ca. 3,6 %. Det bekræftede afkast på 4,66 % forudsætter en nettoindtægt på ca. 115,3 mio. kr., svarende til ca. 2.040 kr./m² på det lejebærende areal. Forskellen kan skyldes lejeindtægter fra kælder og parkering, som ikke er specificeret. Kvadratmeterprisen på 34.581 kr. er ReDatas registrering og svarer ikke til handelsprisen delt med det lejebærende areal på 56.528 m², som giver ca. 43.784 kr./m².

Se lejeniveauer og sammenlignelige kontorhandler i Transaktionsdata - ReData.

Markedskontekst

Handlen blev gennemført i december 2021, før renteniveauet steg i 2022, og afkastet skal læses i det lys. Til sammenligning blev Kronprinsensgade 7 i København K handlet til et estimeret afkast på 4,47 % i november 2025 og Skindergade 5-7 til 4,29 % i oktober 2025, men begge er mindre ejendomme med flere lejere i indre by. For ATP Ejendomme betyder salget med en restløbetid på 7 år, at genudlejningsrisikoen ved kontraktudløb overgår til konsortiet.

Beliggenhed

Nesa Allé 1 ligger ved Lyngbyvejen i Gentofte. Ejendommens p-areal på Ørnegårdsvej 2A ligger på den modsatte side af Lyngbyvejen og er forbundet med hovedejendommen via en tunnel under vejen.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Nesa Allé 1 - herunder lejeniveauer, afkastberegning og arealfordeling - finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad kostede Ørsteds hovedkontor på Nesa Allé 1?

2,475 mia. kr. i december 2021.

Hvem købte Nesa Allé 1 i Gentofte?

Et konsortium bestående af PenSam, AIP Asset Management og Artha Kapitalforvaltning. Sælger var ATP Ejendomme.

Hvad er afkastet på Nesa Allé 1?

4,66 % bekræftet, svarende til en nettoindtægt på ca. 115 mio. kr. om året.

Hvad er en triple net lease?

En lejekontrakt, hvor lejer betaler alle driftsudgifter inkl. ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse. Udlejer modtager dermed hele lejen som nettoindtægt.

Hvor lang tid har Ørsted lejekontrakt på Nesa Allé 1?

Den vægtede gennemsnitlige restløbetid var 7 år på handelstidspunktet i december 2021.

Hvor stor er Ørsteds hovedkontor?

56.528 m² lejebærende kontor fordelt på 20 bygninger. Inkl. kælder er det samlede areal 84.436 m².

Hvor mange medarbejdere er der plads til?

Ca. 2.400 medarbejdere med mulighed for yderligere 200.

Hvor mange parkeringspladser har Nesa Allé 1?

1.248 pladser, heraf 550 i kælder og 698 på terræn. Der er 46 ladestandere.

Hvornår købte ATP Ejendomme Ørsteds hovedkontor?

I 2013 i en sale and leaseback-handel, hvor Ørsted solgte ejendommen og blev boende som lejer.

Hvad er Ramblaen?

Et 300 meter langt glasatrium på ca. 6.400 m², der binder hovedbygningen sammen.