Nyhavn 11 København: Proteus køber bolig- og butiksejendom for 348 mio. kr.

Køber og sælger

• Køber: Proteus
• Sælger: PFA
• Handelsdato: Starten af 2025
• Handelspris: 348.000.000 kr.

Proteus er et tysk ejendomsselskab, som med købet af Nyhavn 11 udvider sin københavnske portefølje. Sælger er pensionsselskabet PFA.

Ejendommen

• Adresse: Nyhavn 11, København K
• Lejebærende areal: 6.213 m²
• Boliger: 31 lejemål, gennemsnitligt 163 m²
• Boligareal: Ca. 5.053 m² (31 × 163 m²)
• Butik og restaurant: 6 lejemål, i alt ca. 1.160 m² (6.213 m² - 5.053 m²)

Boligerne er tidligere kontorer, som er konverteret til beboelse. Konverteringen betyder, at boligerne udlejes med fri leje og ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Med et gennemsnit på 163 m² er boligerne mere end dobbelt så store som i de nyopførte boligprojekter Green Park (72 m²) og Banehaverne (80 m² for lejlighederne), som ReData har behandlet.

Lejere

Boliger

• Lejefastsættelse: Fri leje
• Gennemsnitlig leje: Ca. 2.400 kr./m² årligt
• Gennemsnitlig månedsleje pr. bolig: Ca. 32.600 kr. (163 m² × 2.400 kr. ÷ 12)

Butik og restaurant

• Restaurant: Fyrtøjet Nyhavn
• Butikker: Blandt andre Crãs, Aiayu og Aesop
• Estimeret nettoleje: Ca. 4.200 kr./m²

Kontraktlængder og opsigelsesvilkår er ikke oplyst for hverken bolig- eller erhvervslejemålene.

Økonomi

ReData har opgjort afkastet separat for bolig- og erhvervsdelen. Med de oplyste tal kan værdien fordeles således:

• Nettoleje erhverv: Ca. 4,87 mio. kr. (1.160 m² × 4.200 kr.)
• Afkast erhverv: 5,50 %
• Værdi erhverv: Ca. 88,6 mio. kr. (4,87 mio. kr. ÷ 5,50 %), ca. 76.360 kr./m²
• Værdi bolig: Ca. 259,4 mio. kr. (348 mio. kr. - 88,6 mio. kr.), ca. 51.340 kr./m²
• Afkast bolig: 3,70 %
• Nettoindtægt bolig: Ca. 9,60 mio. kr. (259,4 mio. kr. × 3,70 %)
• Bruttoleje bolig: Ca. 12,13 mio. kr. (5.053 m² × 2.400 kr.)
• Implicitte driftsudgifter bolig: Ca. 2,53 mio. kr., svarende til ca. 500 kr./m² (12,13 mio. kr. - 9,60 mio. kr.)
• Samlet nettoindtægt: Ca. 14,47 mio. kr. (4,87 mio. kr. + 9,60 mio. kr.)
• Samlet afkast: 4,15 % (14,47 mio. kr. ÷ 348 mio. kr.)
• Pris pr. m²: Ca. 56.010 kr. (348 mio. kr. ÷ 6.213 m²)

Erhvervsdelen udgør 19 % af arealet, men ca. 34 % af nettoindtægten. Det samlede afkast på 4,15 % er dermed vægtet efter værdi og ikke efter areal. Et afkast på 4,15 % betyder, at nettoindtægten dækker købesummen på ca. 24 år ved uændret drift, før finansiering og skat.

Note: Erhvervsarealet på ca. 1.160 m² er beregnet som forskellen mellem det samlede areal og boligarealet (31 × 163 m²). Værdifordelingen og boligdelens driftsudgifter er afledt af de oplyste afkast og lejeniveauer, og de går op med det samlede afkast på 4,15 %.

Se lejeniveauer og sammenlignelige handler i Transaktionsdata - ReData.

Markedskontekst

Boliglejen på ca. 2.400 kr./m² ligger 25 % over Green Park i Ballerup (1.916 kr./m²) og 31 % over lejlighederne i Banehaverne i Brøndby (1.830 kr./m²), som begge blev handlet i 2026. Alligevel er boligdelen af Nyhavn 11 handlet til et lavere afkast på 3,70 %, mod 4,40 % og 4,00 % for de to nyopførte projekter. Købers afkastkrav på boligdelen er dermed 30-70 basispunkter lavere end for nyere boliger i omegnskommunerne. Erhvervsdelen er handlet til 5,50 %, hvilket er 180 basispunkter over boligdelen i samme ejendom.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Nyhavn 11 - herunder lejeniveauer, afkastberegning og lejerliste - finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad kostede Nyhavn 11?

Proteus betalte 348 mio. kr., svarende til ca. 56.010 kr./m².

Hvem har købt Nyhavn 11?

Det tyske ejendomsselskab Proteus købte ejendommen af PFA i starten af 2025.

Hvad er afkastet på Nyhavn 11?

Det samlede afkast er 4,15 %. Boligdelen er handlet til 3,70 % og erhvervsdelen til 5,50 %.

Hvad er huslejen i Nyhavn 11?

Boligerne udlejes med fri leje til ca. 2.400 kr./m² om året, svarende til ca. 32.600 kr. om måneden for en bolig på 163 m².

Hvor mange lejligheder er der i Nyhavn 11?

31 boliger med en gennemsnitlig størrelse på 163 m².

Hvorfor har boligerne i Nyhavn 11 fri leje?

Boligerne er etableret i tidligere kontorarealer, og konverterede boliger udlejes med fri leje.

Hvilke butikker ligger i Nyhavn 11?

Restaurant Fyrtøjet Nyhavn samt butikkerne Crãs, Aiayu og Aesop.

Hvad er erhvervslejen i Nyhavn 11?

Nettolejen for butiks- og restaurantlejemålene er estimeret til ca. 4.200 kr./m².

Hvor stor er Nyhavn 11?

6.213 m² lejebærende areal, heraf ca. 5.053 m² boliger og ca. 1.160 m² butik og restaurant.