Royal Arena København: Live Nation køber arenaen for ca. 1,18 mia. kr.

Køber og sælger

• Køber: Live Nation Entertainment
• Sælger: Københavns Kommune og Realdania
• Handelsdato: Februar 2025
• Handelspris: Ca. 1.176.000.000 kr. (estimat)
• Handelsform: Selskabshandel med aktierne i Arena CPHX P/S

Københavns Kommune og Realdania stod for opførelsen af Royal Arena og har ejet arenaselskabet i otte år. Salget fandt sted som en offentlig budrunde efter udbudsloven, og køber blev arenaens hidtidige lejer, Live Nation Entertainment. Prisen er ikke offentliggjort, og ReData har estimeret den ud fra den seneste bogførte værdi på 1.176 mio. kr.

Efter handlen er Live Nation både ejer og lejer, da lejekontrakten ligger i datterselskabet Danish Venue Enterprise A/S.

Ejendommen

• Adresse: Hannemanns Allé 18, 2300 København S
• Opførelsesår: 2017
• Lejebærende areal: 37.943 m²
• Kapacitet: 16.500 ved koncerter, 13.000 ved håndbold og 12.500 ved ishockey
• Premium: 1.500 club seats og 25 VIP-suiter
• Facade: Store glaspartier og vertikale trælameller
• Tag: Tagpap
• Udvendig stand: Velvedligeholdt

Lejeforhold

• Lejer: Danish Venue Enterprise A/S (Live Nation Entertainment)
• Udlejning: Fuldt udlejet
• Uopsigelighed: Til 1. december 2046, altså knap 22 år fra handlen
• Fast leje: Ca. 38,1 mio. kr. i 2025, reguleret med nettoprisindekset, dog min. 0 %
• Variabel leje: Ca. 22,8 mio. kr. i 2024, baseret på driftsresultatet
• Tillæg: Ca. 1,0 mio. kr. årligt til og med 2031

Minimumsreguleringen på 0 % betyder, at den faste leje ikke kan falde, hvis nettoprisindekset gør det. Den variable del følger lejerens driftsresultat og svinger dermed med aktiviteten i arenaen. I 2024 udgjorde den 38 % af den samlede leje fra lejeren.

Lejer skal desuden stille arenaen til rådighed for Sport Event Denmark i op til 30 dage om året mod mindst 24 måneders varsel. Sport Event Denmark betaler markedsleje og et årligt vederlag på 5,0 mio. kr. til ejeren til og med 2026. Aftalen udløber 12 måneder efter sidste betaling.

Grundlejekontrakt

• Grundejer: By & Havn
• Kontrakt: Uopsigelig grundlejekontrakt
• Første periode: 40 år uden betaling
• Herefter: Grundlejen fastsættes som markedsleje

Arenaen ligger på lejet grund. De første 40 år er uden grundleje, hvorefter der skal betales markedsleje. Hvad markedslejen bliver på det tidspunkt, er ikke fastlagt, og det er dermed en usikkerhed i den langsigtede driftsøkonomi.

Økonomi

• Samlet leje fra lejer 2024: 60,6 mio. kr., svarende til 1.596 kr./m²
• Vederlag fra Sport Event Denmark: 5,0 mio. kr.
• Udlejerbetalte driftsudgifter: 1,8 mio. kr.
• Nettolejeindtægt 2024: Ca. 65 mio. kr., svarende til 1.715 kr./m²
• Afkast: 5,48 % (estimat)
• Pris pr. m²: 30.994 kr. (1.176 mio. kr. ÷ 37.943 m²)

Driftsudgifterne på 1,8 mio. kr. svarer til under 3 % af nettolejeindtægten, fordi lejeren afholder resten af driften. Et afkast på 5,48 % betyder, at nettoindtægten dækker købesummen på ca. 18 år, før finansiering og skat.

Note: Både pris og afkast er estimater, da handlen er en selskabshandel, hvor prisen ikke er oplyst. De enkelte lejeposter summer til 63,8 mio. kr. efter driftsudgifter (60,6 + 5,0 - 1,8), mens ReData angiver nettolejeindtægten til ca. 65 mio. kr. Afkastet på 5,48 % svarer til en nettoindtægt på ca. 64,4 mio. kr. Afkastet forudsætter desuden, at Live Nation ikke har købt ejendommen til eget brug.

Se lejeniveauer og sammenlignelige handler i Transaktionsdata - ReData.

Markedskontekst

Royal Arena er en ejendom med én lejer og en meget lang kontrakt. Til sammenligning blev Ørsteds hovedkontor på Nesa Allé 1 handlet i december 2021 til 4,66 % med en restløbetid på 7 år. Royal Arena er handlet 82 basispunkter højere med en uopsigelighed på knap 22 år. Forskellen kan hænge sammen med, at en del af lejen afhænger af driftsresultatet, at grundlejen skal genforhandles efter 40 år, og at en arena har en mindre kreds af mulige alternative lejere end et kontordomicil.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Royal Arena - herunder lejeforhold, afkastberegning og grundlejekontrakt - finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad kostede Royal Arena?

Prisen er ikke offentliggjort. ReData estimerer den til ca. 1,18 mia. kr. ud fra den bogførte værdi, svarende til 30.994 kr./m².

Hvem har købt Royal Arena?

Live Nation Entertainment, som har været lejer af arenaen siden opførelsen i 2017. Sælgere var Københavns Kommune og Realdania.

Hvordan blev Royal Arena solgt?

Gennem en offentlig budrunde efter udbudsloven, struktureret som en selskabshandel med aktierne i Arena CPHX P/S.

Hvad er afkastet på Royal Arena?

Estimeret til 5,48 % ud fra en nettolejeindtægt på ca. 65 mio. kr. i 2024.

Hvad betaler Live Nation i leje?

En fast leje på ca. 38,1 mio. kr. i 2025, en variabel leje på ca. 22,8 mio. kr. i 2024 og et tillæg på ca. 1,0 mio. kr. årligt til og med 2031.

Hvor længe løber lejekontrakten?

Den er uopsigelig frem til 1. december 2046.

Hvad er kapaciteten i Royal Arena?

16.500 ved koncerter, 13.000 ved håndbold og 12.500 ved ishockey, plus 1.500 club seats og 25 VIP-suiter.

Ejer Live Nation grunden under Royal Arena?

Nej. Grunden ejes af By & Havn. De første 40 år er uden grundleje, hvorefter der betales markedsleje.

Hvad betaler Sport Event Denmark?

Et årligt vederlag på 5,0 mio. kr. til og med 2026 og markedsleje for de op til 30 dage om året, organisationen kan råde over arenaen.

Hvor stor er Royal Arena?

37.943 m² lejebærende areal, opført i 2017.