Skanderborgvej 42 Aarhus: Linsen 22 køber boligejendom med hjemfaldspligt for 45 mio. kr.

Køber og sælger

• Køber: Linsen 22 ApS
• Sælger: Progressive Investments K/S
• Handelsdato: December 2025
• Handelspris: 45.000.000 kr.

Ejendommen er fuldt udlejet, men er underlagt en hjemfaldspligt, og over halvdelen af boligerne er ikke moderniserede. Handlen bygger derfor i høj grad på den lejereserve og det tagpotentiale, der ligger i ejendommen.

Hjemfaldspligt

• Rettighedshaver: Aarhus Kommune
• Muligt tilbagekøb: April 2055
• Tilbagekøbspris: Oprindelig grundpris på ca. 100.000 kr. plus bygningernes tekniske værdi
• Frikøbspris: Ca. 13-15 mio. kr. ifølge sælgers mægler

En hjemfaldspligt giver kommunen ret til at købe ejendommen tilbage på et aftalt tidspunkt. Prisen fastsættes efter grundens oprindelige pris og bygningernes tekniske værdi, mens markedsforhold, beliggenhed og lejeniveau ikke indgår. Køber kan frikøbe forpligtelsen, hvilket ReData har indregnet i det justerede afkast.

Ejendommen

• Adresse: Skanderborgvej 42, 8000 Aarhus C
• Opførelsesår: 1960
• Bygning: Murstensbygning i 7 plan
• Facade: Lyse nuancer
• Tag: Sadeltag med bølgeeternitplader
• Lejebærende areal: 2.731 m²
• Boliger: 35 lejemål på 45-108 m², gennemsnit 75 m²
• Erhverv: 1 lejemål i kælderen til viceværtfunktion
• Parkering: 13 pladser på asfalteret terræn
• Udvendig stand: Almindelig

De moderniserede boliger fremstår i god stand med nye lyse køkkener og badeværelser, hvidtede vægge og nyslebne parketgulve. Med 13 p-pladser til 35 boliger er der 0,37 plads pr. bolig.

Lejeformer og lejeniveauer

• §19, stk. 2: 19 moderniserede lejemål til gennemsnitligt 1.464 kr./m²
• §19, stk. 1 (omkostningsbestemt): 16 lejemål på i alt 1.157 m² til gennemsnitligt 612 kr./m²
• Erhverv: Viceværtlejemål i kælderen til 732 kr./m²
• Udlejningsgrad: Fuldt udlejet

De moderniserede lejemål indbringer 852 kr./m² mere end lejemålene på omkostningsbestemt leje, altså mere end det dobbelte.

Lejereserve og tagpotentiale

• Lejereserve: Ca. 700 kr./m² på 1.157 m²
• Årlig merleje: Ca. 810.000 kr. ved modernisering af de resterende 16 lejemål
• Tagetagen: Anvendes i dag delvist til pulterrum
• Vurdering: Kan udvikles til yderligere boligareal med fri leje

Lejereserven på 810.000 kr. svarer til ca. 27 % af ejendommens nuværende bruttoleje. Realiseringen forudsætter, at lejerne fraflytter, og at lejemålene gennemgribende forbedres. Tagetagens potentiale er ikke kvantificeret i materialet.

Økonomi

• Bruttoleje §19, stk. 2: Ca. 2,30 mio. kr. (ca. 1.574 m² × 1.464 kr.)
• Bruttoleje omkostningsbestemt: Ca. 0,71 mio. kr. (1.157 m² × 612 kr.)
• Samlet bruttoleje: Ca. 3,01 mio. kr.
• Nettoindtægt ved 4,03 %: Ca. 1,81 mio. kr. (45 mio. kr. × 4,03 %)
• Implicitte driftsudgifter: Ca. 1,20 mio. kr., svarende til ca. 440 kr./m²
• Afkast uden frikøb: 4,03 %
• Afkast med frikøb: 3,06 % (1,81 mio. kr. ÷ 59 mio. kr.)
• Pris pr. m²: 17.028 kr. (ReDatas registrering)
• Pris pr. bolig: Ca. 1,29 mio. kr. (45 mio. kr. ÷ 35)

Det justerede afkast fremkommer ved at lægge en frikøbssum på ca. 14 mio. kr. til købesummen, så den samlede investering bliver 59 mio. kr. Realiseres lejereserven på 810.000 kr., stiger nettoindtægten til ca. 2,62 mio. kr., hvilket svarer til ca. 4,45 % af de 59 mio. kr.

Note: Erhvervslejemålets areal er ikke oplyst, så det indgår ikke i beregningen af bruttolejen. Driftsudgifterne er heller ikke oplyst, men er beregnet som forskellen mellem bruttolejen og den nettoindtægt, der svarer til afkastet på 4,03 %. Handlen er registreret med et areal på 2.617 m², mens det lejebærende areal er 2.731 m², og kvadratmeterprisen på 17.028 kr. svarer til ca. 2.643 m².

Se lejeniveauer og sammenlignelige boligejendomme i Transaktionsdata - ReData.

Markedskontekst

Skanderborgvej 42 er handlet til 17.028 kr./m², hvilket er ca. 44 % under de øvrige ældre Aarhus-ejendomme, ReData har behandlet i 2026. Hallssti 31 blev handlet til 30.423 kr./m² og 3,36 %, Stadion Allé 16 til 31.144 kr./m² og 3,32 %, og Jægergårdsgade 114B til 38.018 kr./m² og 3,51 %. Forskellen skal ses i lyset af hjemfaldspligten, der kræver et frikøb på 13-15 mio. kr., og af at 16 af de 35 boliger stadig er på omkostningsbestemt leje. Medregnes frikøbet, ligger afkastet på 3,06 % under de tre øvrige handler.

Se alle transaktionsdetaljer

Ønsker du fuld indsigt i transaktionsdata for Skanderborgvej 42 - herunder lejeniveauer, afkastberegning og hjemfaldspligt - finder du det fulde dataudtræk i ReDatas transaktionsdatabase.

Du kan også oprette gratis prøveadgang og få direkte adgang til alle transaktionsdetaljer og markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad kostede Skanderborgvej 42 i Aarhus?

Linsen 22 ApS betalte 45 mio. kr., svarende til 17.028 kr./m² eller ca. 1,29 mio. kr. pr. bolig.

Hvad er afkastet på Skanderborgvej 42?

4,03 % baseret på købesummen. Medregnes et frikøb af hjemfaldspligten på ca. 14 mio. kr., falder afkastet til 3,06 %.

Hvad er en hjemfaldspligt?

En ret for kommunen til at købe ejendommen tilbage. Prisen fastsættes efter den oprindelige grundpris plus bygningernes tekniske værdi, uden hensyn til markedsværdien.

Hvornår kan Aarhus Kommune købe ejendommen tilbage?

Fra april 2055. Hjemfaldspligten kan ifølge sælgers mægler frikøbes for ca. 13-15 mio. kr.

Hvad er lejereserven på Skanderborgvej 42?

Ca. 810.000 kr. om året, hvis de 16 lejemål på omkostningsbestemt leje moderniseres. Det svarer til ca. 700 kr./m² på 1.157 m².

Hvordan er boligerne udlejet?

19 lejemål er moderniseret efter §19, stk. 2 og udlejet til 1.464 kr./m², mens 16 lejemål har omkostningsbestemt leje på 612 kr./m².

Hvor mange boliger er der?

35 boliger på 45-108 m² med et gennemsnit på 75 m², plus et erhvervslejemål i kælderen.

Kan tagetagen udnyttes?

Tagetagen bruges i dag delvist til pulterrum og vurderes at kunne udvikles til boligareal med fri leje.

Hvornår er ejendommen bygget?

I 1960. Bygningen er i 7 plan med sadeltag belagt med bølgeeternitplader.

Hvor mange parkeringspladser er der?

13 pladser på asfalteret terræn, svarende til 0,37 plads pr. bolig.