Afskrivning på udlejningsejendomme handler om muligheden for at fradrage værdiforringelsen af erhvervsmæssigt anvendte bygninger i den skattepligtige indkomst. Det er et centralt redskab for investorer, rådgivere og andre professionelle aktører, fordi afskrivningsmulighederne både påvirker driftsøkonomi, skat og afkast ved køb, drift og salg af investeringsejendomme.
Kort opsummering:
- Kun erhvervsmæssigt anvendte bygninger og dele kan afskrives efter afskrivningsloven.
- Beboelse er normalt undtaget, men blandet anvendelse kan afskrives forholdsmæssigt.
- Installationer, forbedringer og visse accessoriske bygninger kan også være afskrivningsberettigede.
- Satsen er op til 4 % før 1. januar 2023 og op til 3 % fra og med 2023.
- Afskrivning sænker indkomsten, men kan udløse beskatning ved salg.
Hvad er afskrivning på udlejningsejendomme?
Afskrivning på udlejningsejendomme betyder, at ejeren kan fratrække en årlig del af bygningens anskaffelsespris eller forbedringsudgifter som skattemæssigt fradrag. Dette afspejler bygningens løbende værdiforringelse, men kun på ejendomme eller dele af ejendomme, der opfylder kravene i afskrivningsloven. Afskrivninger reducerer dermed den skattepligtige indkomst og har direkte indflydelse på ejendommens løbende økonomi.
Hvornår kan en udlejningsejendom afskrives?
Det er afgørende at fastslå, om og i hvilket omfang en udlejningsejendom kan afskrives efter afskrivningsloven. Hovedreglen er, at kun bygninger, der anvendes erhvervsmæssigt, kan afskrives. Bygninger eller dele, der bruges til beboelse, er normalt undtaget, med mindre de falder ind under særlige kategorier som hoteller eller stationære campinghytter. Den konkrete anvendelse er bestemmende – det vil sige den faktiske brug, ikke formålet i ejendomsvurderingen.
Ved blandet anvendelse, hvor en ejendom både har bolig og erhverv, kan der foretages en forholdsmæssig afskrivning på den erhvervsmæssige del. Opdelingen sker efter AL § 19.
Hvilke dele af en ejendom kan afskrives?
Det er ikke kun bygningen, der kan være afskrivningsberettiget. Følgende elementer skal vurderes særskilt:
Bygning
Kun erhvervsmæssigt anvendte bygninger kan afskrives. Tilknyttede faciliteter, der direkte understøtter erhvervsaktiviteten, kan også omfattes.
Installationer
Tekniske installationer såsom varme, ventilation og el anlæg kan typisk afskrives særskilt, uanset om de er en integreret del af bygningen eller særskilt installeret.
Forbedringer og ombygninger
Udgifter til forbedringer, til- eller ombygning kan danne grundlag for separate afskrivninger og vurderes selvstændigt hver gang der investeres.
Accessoriske bygninger og lokaler
Bygninger eller lokaler, der understøtter den afskrivningsberettigede aktivitet – fx lager for en erhvervsudlejning – er ofte også omfattet, hvis tilknytningskravet er opfyldt.
Afskrivningssats – 3 % og 4 %
Afskrivningssatsen på udlejningsejendomme afhænger af tidspunktet for anskaffelsen. For bygninger og installationer erhvervet før 1. januar 2023 kan der afskrives med op til 4 % om året. For anskaffelser og opførsel fra og med 2023 gælder en maksimal sats på 3 % årligt. Forbedringer behandles efter samme princip – tidspunktet for udgiften bestemmer satsen. Satsen vælges årligt, og det er tilladt at springe afskrivninger over et eller flere år.
Skattemæssig effekt ved køb, drift og salg
Afskrivning på udlejningsejendomme sænker den skattepligtige indkomst så længe ejendommen ejes og anvendes erhvervsmæssigt. Ved salg kan tidligere foretagne afskrivninger føre til beskatning af genvundne afskrivninger, hvis salgsprisen overstiger den nedskrevne værdi. Det gør det væsentligt at planlægge afskrivninger og tage højde for fremtidige skattepositioner både ved køb, drift og salg.
Faldgruber og typiske fejl
Den konkrete brug er styrende: Mange fejl opstår ved forkert klassificering af beboelse som erhverv eller omvendt. En anden klassisk faldgrube er manglende sondring mellem vedligeholdelse og forbedring. Vedligeholdelse fradrages som driftsudgift – forbedringer afskrives over tid. Endelig ser man ofte fejl i satsvalg, især ved anskaffelser eller forbedringer tæt på årsskiftet 2022/2023.
FAQ
Hvilke udlejningsejendomme kan der foretages afskrivning på?
Det er kun ejendomme eller dele af ejendomme, der anvendes erhvervsmæssigt, som kan afskrives. Beboelsesbygninger og de fleste ejerlejligheder med boligformål er undtaget, mens hoteller, stationære campinghytter og erhvervslejemål er omfattet.
Kan man afskrive på installationer i en udlejningsejendom?
Ja. Tekniske installationer til erhvervsbrug kan ofte afskrives særskilt, også selvom selve bygningen ikke kan afskrives.
Hvad betyder ændringen fra 4 % til 3 % for afskrivning på udlejningsejendomme?
Afskrivningssatsen blev ændret pr. 1. januar 2023. For ejendomme anskaffet eller forbedret efter denne dato kan der maksimalt afskrives 3 % om året, hvor man før kunne afskrive 4 %.
Hvad skal man være opmærksom på ved salg af en udlejningsejendom med afskrivning?
Ved salg vil tidligere afskrevne beløb, hvis salgsprisen overstiger den skattemæssigt nedskrevne værdi, blive beskattet som genvundne afskrivninger. Det er derfor vigtigt at have styr på historikken og afskrivningsgrundlaget i forbindelse med ejerskifte.