Hvad skal jeg betale i ejendomsskat? Sådan beregnes din grundskyld
Når du ejer en bolig i Danmark, skal du betale ejendomsskat. I daglig tale kaldes den grundskyld, fordi skatten kun beregnes ud fra værdien af din grund – ikke ud fra hvor nyt dit køkken er, eller om du har tilbygget en ekstra stue.
Med boligskattereformen fra 2024 er beregningen blevet ændret markant. Her får du overblikket over, hvordan din regning bliver til, hvilke sikkerhedsnet der beskytter dig, og hvad du selv bør tjekke.
Hvad er ejendomsskat (grundskyld)?
Ejendomsskat er en kommunal skat på den jord, du ejer. Selve opkrævningen er dog flyttet, så den i dag sker via staten.
Betaling: Grundskylden trækkes nu automatisk via din forskudsopgørelse hver måned sammen med din øvrige skat – du får typisk lidt mindre udbetalt i løn.
Slut med girokort: Kommunen sender ikke længere halvårlige girokort for ejendomsskat.
Formål: Pengene går stadig til kommunen og finansierer lokale udgifter som skoler, veje, ældrepleje, fritidstilbud og drift af infrastruktur.
Sådan beregnes din ejendomsskat – trin for trin
Den forenklede hovedregel for grundskyld ser sådan ud:
Den grundlæggende formel for beregning af ejendomsskat er enkel:
text
Ejendomsskat = (Beskatningsgrundlag × kommunal promillesats) ÷ 1.000
Hvad betyder de enkelte dele?
Beskatningsgrundlag
Dette er din offentlige grundværdi minus 20% (forsigtighedsprincippet fra 2024-reglerne).
Eksempel: Grundværdi 1.000.000 kr. → Beskatningsgrundlag = 800.000 kr.
Kommunal promillesats
Din kommunes sats (typisk 5-25 promille).
Eksempel: 7 promille (0,7%)
Ejendomsskat = (800.000 kr. × 7) ÷ 1.000
= 5.600.000 ÷ 1.000
= 5.600 kr. årligt
1. Find din grundværdi – og træk 20% fra
Grundværdien stammer fra Vurderingsstyrelsens offentlige ejendomsvurdering. Fra 2024 gælder et forsigtighedsprincip: Der beregnes kun grundskyld af 80% af grundværdien (for almindelige boligejere).
Eksempel:
Offentlig grundværdi: 1.000.000 kr.
Beskatningsgrundlag: 1.000.000 kr. × 80% = 800.000 kr.
(For produktionsjord betales der fortsat af 100% af grundværdien).
2. Kommunens grundskyldspromille
Hver kommune fastsætter sin egen promillesats for grundskyld inden for lovens rammer.
Promillen kan fra 2024 højst være 30 ‰.
For årene 2021–2028 må kommunen ikke sætte promillen højere end den sats, der gjaldt i 2020, hvilket betyder, at de fleste satser i praksis er lavere end tidligere loftet på 34 ‰.
Da de nye vurderinger generelt steg, har mange kommuner sænket promillen for at undgå store skattestigninger for boligejerne.
Du kan se din kommunes aktuelle sats på kommunens hjemmeside eller via boligejer.dk.
3. Skatterabat – din garanti mod pludselige stigninger
Hvis de nye regler fra 2024 betød, at din samlede boligskat (ejendomsværdiskat + grundskyld) ville blive højere, end den ville have været efter de gamle regler, får du en permanent skatterabat.
Rabatten modregnes automatisk i din skat.
Den sikrer, at du som boligejer pr. 1. januar 2024 ikke betaler mere, end du ville have gjort efter de gamle regler – så længe du ejer boligen.
Køber du bolig efter 31. december 2023, får du ikke skatterabat, og du betaler efter de nye regler uden kompensation.
Eksempel: Sådan ser en konkret beregning ud
En familie bor i en kommune med en moderat promille:
Post | Beløb |
|---|---|
Offentlig grundvurdering | 1.000.000 kr. |
Beskatningsgrundlag (80%) | 800.000 kr. |
Kommunal promille (eksempel) | 7 ‰ |
Regnestykke | (800.000 × 7) ÷ 1.000 |
Årlig ejendomsskat (grundskyld) | 5.600 kr. |
Hvis familien samtidig har skatterabat, kan den reelle betaling være lavere end dette, fordi rabatten modregnes i den samlede boligskat.
Hvorfor ændrer beløbet sig fra år til år?
Det er ikke længere givet, at ejendomsskatten er stabil år efter år. Beløbet kan ændre sig, når:
Vurderingen ændres: Grundværdien bliver opdateret løbende, så skatten følger den offentlige vurdering.
Promillen ændres: Kommunalbestyrelsen kan sænke eller hæve promillen (dog inden for loftet og de overgangsregler, der begrænser stigninger).
Skatterabat justeres: Rabatten bevares, men kan få mindre relativ betydning, hvis vurderingerne ændrer sig.
Indefrysning: Du kan vælge at indefryse stigninger i boligskatten – så betaler du mindre nu og mere ved salg.
Indefrysning: Mulighed for at udskyde stigninger
Hvis din boligskat stiger, kan du – uanset alder – vælge at få stigningerne indefrosset som et lån til det offentlige.
Ordningen blev permanent fra 1. januar 2024 og omfatter både grundskyld og ejendomsværdiskat.
Beløbet skal normalt først betales, når du sælger eller overdrager boligen.
Du tilmelder eller framelder ordningen via TastSelv eller kommunens/Skattestyrelsens vejledning.
Tidligere (fra 2018) var der en obligatorisk, midlertidig indefrysningsordning for stigninger i grundskyld, hvor der ikke blev tilskrevet renter; den er nu afløst af den nye, frivillige ordning.
Samspillet med ejendomsværdiskat
Ejendomsskat (grundskyld) og ejendomsværdiskat er to forskellige skatter:
Ejendomsskat/grundskyld: Kommunal skat af grundens værdi.
Ejendomsværdiskat: Statsskat af ejendommens samlede værdi (grund + bygning).
Fra 2024 bliver begge dele opkrævet via forskudsopgørelsen, og skatterabat/indefrysning beregnes på den samlede boligskat.
FAQ – Hurtige svar om ejendomsskat
Betaler alle det samme i ejendomsskat?
Nej. Beløbet afhænger af både grundværdien (vurderingen) og kommunens promille. To identiske huse i to forskellige kommuner kan betale meget forskellig grundskyld.
Er ejendomsskat og ejendomsværdiskat det samme?
Nej. Ejendomsskat (grundskyld) er skat af jorden og går til kommunen. Ejendomsværdiskat er skat af hele ejendommen (hus + jord) og går til staten. Begge opkræves nu via forskudsopgørelsen.
Hvad hvis jeg har betalt for meget tidligere?
Staten er i gang med en automatisk tilbagebetalingsordning for perioden 2011–2020 (ejendomsværdiskat) og 2013–2020 (grundskyld). Du får besked automatisk i e‑Boks, hvis du skal have penge tilbage – med skattefri renter.
Kan jeg tjekke mine egne tal?
Se vurdering og grundværdi på Vurderingsportalen/Vurderingsstyrelsen.
Se opkrævning og skatterabat på din forskudsopgørelse på skat.dk.
Tjek at dine BBR‑oplysninger (areal, anvendelse osv.) er korrekte – fejl her kan betyde, at du betaler for meget.
Hvis du kunne tænke dig at læse dig mere om dette emne, kan du besøge denne artikel for at få et overblik over reglerne til ejendomsskat